北京旉12?3日，“与十俱q，大道当燃”，以“跨界·重构¯化”ؓ(f)主题的中l联?0周年q会(x)暨中l联盟第14ơ常务理事会(x)扩大?x)议在北京召开。中国房C思想者论坛于23日上午召开Q论坛上清华大学房地产研I所所长刘?gu)z玉以《关于中国房CE制攚w》ؓ(f)主题发表演讲Q?/span>
演讲?刘洪玉（清华大学房地产研I所所长）
房地产税的问题一直是一个热点，但是大家好像现在可以暂时不讨个问题，但是我们是思想者，所以干脆做一些思考?/span>
我想讲这么几个观点：(x)W一讲概念；W二讲思\Q第三是几点思考?/span>
我们研究房地产税制的攚w比较早，?000q之前的研究基本上都是在研究怎么d房C开发、交易环节的各种费，把费怎么慢慢变成E。到后来很多费开始进入了E，有些费取消，合ƈ到地h里边M。所以早期房CE相关的研究Q是怎么d收费，用税的方式规范v来。早期我们也开始讨E制的改革设惻I公^的问题、国外的l验{等q样一些话题?/span>
房地产税的改革进入到大众的视野，应该是从2003q的十六届三中全?x)这里边关于完善C会(x)M市场l济体制的若q决定，q里Ҏ(gu)出来Q要按照“减E制、宽E基、低E率、严征管”的原则Q稳步推q税收改革。实施城镇徏讄Ҏ(gu)革，具备时对不动产开征统一的规范的物业E，q些原则实际上我们当时前面在研究的时候也曄提出来过?/span>
但从2003q到现在已经?5q了Q我们ƈ没有看到有这斚w的进展。也有h说我们很多次出台q个E的时机H口也错q了。大安常好奇，Z么这个税q么难？未来可能的发展方向是什么？我们作ؓ(f)思想者，我们今天跟大家一h做一些探讨?/span>
首先Q跟大家聊一聊一些概c(din)第一个概忉|房地产税Ӟ我们把它叫做从事房地产业各种l济zd所必须要缴U的各种E的l称。这里边包括了增值税、所得税、房CE、城镇土C用税、印q、土地增值税、契E、耕地占用E、城市徏讄护税和教育费附加Q因个可能和增值税一h交的。如果我们把它归归类的话Q我们可以看2014q房C相关的这些税Q它的收入大概是22000多亿Q分成了普遍调节Q就是其他行业也要交的税。还有特定调节，是房地产这个行业特D有的税Q这么两大类Q分别占45%?5%的比例?/span>
另外Q从征收的环节来看，我们的保有环节确实比较轻Q主要是在交易环节。从促进交易的角度来_(d)大家都支持减、降低交易环节的E的负担Q要适当增加保有环节的负担?/span>
所以实际上我们在早期的房地产税的改革的q程当中Q除了刚才说把费变成E以外，q有一个概念就是房产税的改革?/span>
大家知道房E的征收一个是按租金的12%征收Q还有一个是按照原值扣?0%以后?.2%来征Ӟ当时q个房地产税对于中外合资企业要征收房CE，对内资企业叫房地产税Q我们有两套E制Q计的方式也不l一?/span>
当年我们最早房CE改革的思\是在不增加ME负的情况下Q统一的按照h(hun)值征收。这样在公^的在工商企业的范畴里边的E的负担Q在l验成熟了以后慢慢扩大到居住、住房的领域。这是当q最早期的我们参与研I的q程当中形成的一个改革的思\?/span>
房地产税收在收入当中占的比重Q原来大家比较关注土地出让金q块Q但是实际上房地产相关的E收占的比重Q尤其是占地方胦(ch)政收入的比重也是非常大的Q所以这也就是ؓ(f)什么房C市场的活跃、兴衰跟地方政府的胦(ch)务的状况密切相关。这是房CE收?/span>
房地产税制实际上是跟各种各样的税收的法o(h)、征管理办法等{，主要x的是E制的结构、税负的公^性、税制是不是Ҏ(gu)操作、够简化、容易让大家理解Q再是征管是不是有效率Q如果征的成本非常高，实际上也不是一个好的税制?/span>
所以这是我们关于相关的几个基本的概c(din)?/span>
我们房地产税制改革的思\Q整个税制包含了刚才说的所有类型的E。要x革我们首先要梳理一下房CE制攚w的目的，q里面包括有q么几个理由。推动地方胦(ch)E收入体制的攚wQ调节胦(ch)富的分配Q促q资源的优化配置和有效利用，把它作ؓ(f)需求管理的手段Q提高市行的效率和稳定性?/span>
国际房地产税收的目的Q主要就是怎么更少的房hL动，有助于市场的E_Q更的q扰U买选择Q让大家愿意U就U，愿意买就乎ͼ不要有一个导向是U比买合适或者买比租合适。对低收入和弱势家庭要能够提供附加支持。对住房投资应该提供附加的激励。因是国际上大家Ҏ(gu)资住房还提供一个附加的Ȁ励?/span>
要保护和鼓励住房消费Q对住房投资保持E收中性，抑制住房投机。如果投资的收益来能够增|能够跟社?x)共享。另外{让环节的政策是可以有调整的，但是持有环节的税收政{要保持E_Q不应该和当前的市场状况保持密切的关联?/span>
提出来的制度的框Ӟ是要减交易环节的E制、减M易环节税负、增加持有环节税收。在住房转让环节征收契税和个人所得税Q契E可能要把有一些内容的E做一些合q。在征收契税环节Q要Ҏ(gu)住房属性和交易特征来设计梯U税率。我们叫保护和鼓׃房消费，如果是自住住房的话，E率非常低?/span>
比如英国的例子，你买W一个房的时候，买比较低价值房的时候，E率比较低。如果你买第二个房子Q税率就上去了。如果改善住房怎么办呢Q你如果在三q之内还剩下一套房Q那可以把原来收的E给你退回来。新加坡也是Q对于不同类型的买、对于不同的人去乎ͼ包括比如说对于企业去乎ͼ它的E率是不一L(fng)。所以实际上q个在交易环节要讄比较l构化的E制?/span>
在持有环节，要从仯征房CE，q有的房E和城镇土地使用E合q。而且把房CE收主要目的是作为推动地方胦(ch)政税收的体制攚w的突破口?/span>
我们在研I效机制的时候，也是在思考房CE这个体pd该扮演什么样的角艌Ӏ比如入口的时候，通过l构化汽水税率来引导购买者行为。在出口用所得税来调节收益分配。在持有期，是用房CE持有期间的财E来促进优化的配|和有效利用。短期是起到q样一个目的，中长期要形成作ؓ(f)地方政府的主要的收入来源?/span>
整个E制应该是公开透明、长期稳定，不能够来回变。比如我们过Mq变五年、五q变两年QL新政Q或者从1.5%-3%Q来回的一?x)儿上、一?x)儿下。如果设定好一个制度以后，出现了一个情况，p动对应一个税率，q样是一个稳定的E制?/span>
最后一点给大家讲一讲关于现在大家说的房CE改革的问题。前面我们讲了房CE收是一个广义的概念Q但是现在慢慢大家视野里面的房地产税已经变成了一个狭义的概念Q就是变成了物业E或者胦(ch)产税的概念，除了2003q的中央文g以外Q大家可以看一?010q?013q?017q年末、今q的“两?x)”，实际上都在谈论房CE立法，应该是狭义的房CE，实际上是关于房地产胦(ch)产税的制度的攚w?/span>
Z么要做这样一个改革呢Q我们有官方的一些解读，今年比较权威的官方的解读Q主要目的就是要调节收入分配、筹集胦(ch)政收入，所有的用房包括个h住房Q按照评估|但是有减免、优惠，属于地方E，用于公共服务支出。目前的q展是在有了草案，在内部征求意见，大概是我们可以通过公开的场合看到?/span>
有几Ҏ(gu)考。现在大家一直在说靴子怎么q没有下来，实际上到现在为止我感觉首先第一个问题ؓ(f)什么要征，q个没有形成p。政府的收入来源Q调节收入分配、促q社?x)公q뀁筹集胦(ch)政收入，是不是够的有说服力Q用q个E来q预市场Q是不是它本来应该具备的功能Q那Z么要收呢Q国际上很多国家都有q个E，但是不同的国家ؓ(f)什么要Ӟ有一套逻辑?/span>
比如说美国，是一个CapitalTax ViewQ就是资本税的理念，不动产h(hun)值的保持和增D益原则，因ؓ(f)有公共服务，所以不动的h(hun)值得以保值或者增|所以要因此付出代h(hun)。不是I的q是不空的，只要是房子，都要交税。英国是Benefit ViewQ就相当于你自己安雇保姆，在小区里要付物业费，Z区p付市政税Q来支撑市政服务l你提供的公共服务?/span>
所以如果说我们把它的逻辑定在{w财政收入、调节收入分配、促q社?x)公qI是不是用它来作ؓ(f)q预市场或者稳定市场的工具Q是不是合适，q是一个思考?/span>
W二Q怎么征，大家讨论的比较多的是怎么hQ从新房开始，新房新制度，老房土地使用权到期以后开始，q样慢慢的有十年、十五年C十年的时_(d)全都过渡到那个CpR有从第二套甚至W二套以上开始，q有说我们要普遍征收Q设|宽免的面积或者h(hun)|也有专家说我们哪个地Ҏ(gu)价高先从哪个地方开始。所以到底是什么样的思\Q怎么去v步呢Q这样从一U城市开始，可能׃(x)有对市场调控的一些目的。从W二套以后开始也是这P如果作ؓ(f)政府的一个筹措胦(ch)政收入，而且要慢慢培d成ؓ(f)一个主要的收入来源的话Q按理说应该是一个普遍征收的概念。普遍征收可以对一些情况做一些宽免。这是一个一般的做法?/span>
q有一个税基，我们q去认定了就是h(hun)倹{但实际上国际上很多是以Ug为税基。因为我们房子权性质差异很大Q权的不同即便是相?c)两个房子Q它的h(hun)值差异也?x)非常大。比如我们有大量的政{性住房，它的价值可能比市场价D低很多很多。如果交E的时候，q两个相?c)房子是交一L(fng)E还是不一L(fng)E，q里面就遇到了类似的问题?/span>
q有地区的弹性，因ؓ(f)每个地方都不一P是不是应该给各个地方更多的权利，因ؓ(f)q是一个地方税?/span>
再有大家要考虑它对市场的媄(jing)响，比如Ҏ(gu)L(fng)影响Q对市场E_的媄(jing)响，对购C房的愿望、意愿的影响。如果这个媄(jing)响，比如大家都不愿意买房了，或者对h影响q大Q导致市场的E_、受损，所以这斚w国外也有很多学术研究Q认为高的税率比如有利于市场的稳定，低利率可能这个市场就?x)L动得比较厉害。但是可能这是仅仅从对市场的E_性的影响q么一个维度?/span>
当然Q大家还讨论比如公^性问题，居民家庭收入跟他所住的住房的h(hun)g一定是匚w的，q里面就面(f)着E负的相对公q的问题Q可负担的问题。比如有些h房子价值很高，但是他可能收入非怽Q有q种可负担问题。再有是可能存在各式各样的风险，大家在网上讨论很多?/span>
ȝ来说Q房CE的攚w是一个目标、是一个长期的方向Q应该说有利于我们地Ҏ(gu)府的财政E收制度更加向现代化的制度{变?/span>
比如说我l大家D一个简单的例子Q我们在北京工作Q在被三县居住。在工作地纳E，居住CU税Q但是我们的学校、教育这些基本公共服务一般都?x)采用在居住圎ͼ但那?gu)有钱L供这U服务，但是钱、税都交在了工作地。这个问题怎么解决呢？实际上房CE是一U非常好的解决的思\Q但是可能我们可以从某一个角度都可以讲到它的理由Q但实际上这是非常复杂的l合的问题，我觉得我们实际上q是要多思考、多研究Q把问题能够提前思考清楚，有利于我们市场和C会(x)的稳定、持l发展?/span>
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