——中国房C的变革之?span lang="EN-US">
今年是新中国建国60周年Q又是改革开?span lang="EN-US">31q_(d)中国已经BC?jin)强国之路，其是在当今世界性金融危机的背景下，中国的一举一动更是被举世瞩目。说l济Q就避不开房地产，不光是本国h兛_(j)Q外国也x(chng)中国房地产，q本来就是敏感话题，与其讌如深倒不如开宗明义，也让别h听个明白。本文的视角是分析房C在持l?span lang="EN-US">5q的调控中是否已l?span lang="EN-US">B发生?jin)嬗变，q将由嬗变走向涅?/span>?span lang="EN-US">
中国现在到底q缺不缺房？
房改至今10q过M(jin)Q城镇面貌发生的变化有目qQ城镇住房的人均面积辑ֈ28qx(chng)c?/st1:chmetcnv>Q不包括q城务工人口Q，住房自有率达?span lang="EN-US">82%Q这在全世界也算数得上了(jin)。近几年城镇每年住宅的销售量都在5?span lang="EN-US">6亿^方米Q可以说居民住房的第一阶段目标Q即解决住房的有无问题和住得下的问题Q已l?span lang="EN-US">B辑ֈQ因此在住房的刚性需求中出现?jin)弹性，那就是可以等待、择机。在l?span lang="EN-US">BŞ势不好的情况下，政府期望释放首套自住型的需求是自然的，但应看到q部分购戉K求是有限的，且因受制于支付能力的限制而动摇，不定性和伸羃性很大，q不急于出手。这是自去q?span lang="EN-US">10月底以来Q尽银行减息，政府优惠政策频出Q开发商打折降h(hun)Q但是首套自住型需求的释放仍然是缓慢前行，直到新政出台4个月后的今天才见赯Q而且q部分需求还被政府保障性住房所部分取代。因此，仅靠q部分需求还q不以支撑中国的房C?jng)场?span lang="EN-US">
2007q高房h(hun)下的销售放量主要是靠改善性二套房和投资性购房?dng)但在房地产严厉的调控政策下，q部分需求退场，2008q房C?jng)场全线滞销Q空|房面积增加使今q市(jng)场销售压力很大，但政{仍然不支持释放q部分购戉K求，D已经B退场的国内外资金在场外观望Q等待适时择机而入Q这是当前的僵持局面。从q个角度来看q期住房?jng)场供大于求的局面难改，房子仍然不好卖?span lang="EN-US">
当前住房?jng)场低、中、高端的供需关系都存在一些问题：(x)针对低端需求，~的是低收入保障性住房（主要是廉U房Q这一块，q需要政府加大投资；针对中端需求，大量的既有住房和开发商的存量房已经B可以满今后2q的住房中端?jng)场需求，~的是一手房和二手房之间的流转机Ӟ针对高端需求，~的是政{层面的攑֮Q以?qing)性h(hun)比合理，?jng)场适销的品?span lang="EN-US">
针对上述已经B变化?jin)的格局Q市(jng)场的调整和企业的应对是必然的Q以往的游戏规则不再适用Q新的变革呼之欲出?span lang="EN-US">
房改q需不需要l进行？
?span lang="EN-US">1998q以来，房改已经Bq去?span lang="EN-US">10q_(d)至今出现?jin)不同观点，有说房地产?jng)度商品化Q房改走q了(jin)_(d)应当增大利部分Q保障性住房比例要覆盖C{收入；有说应当坚持攚w不动摇，10q的实践证明商品房市(jng)解决城镇住房问题Q保障性住房只应针对低收入?span lang="EN-US">
本文提出的观Ҏ(gu)Q当前房C体制、机制等制度性障?span lang="EN-US">B凸显Q上一轮房改主要是针对住房供给体制的改革，从福利分房到货币购房Q但是对于房C的最Ҏ(gu)的命脉——地根和银根{问题却采取?jin)摸着矛_q河的办法，Ҏ(gu)边看Q留待以后解冟뀂当前房C?jng)场出现的问题已l?span lang="EN-US">B不是只靠?jng)场本np调整q来的了(jin)Q也不是靠不断出C些调控新政就能解决问题的。现在应当面对上一轮房改的遗留问题Q进行新一轮的体制攚wQ以使房C摆脱当前的低潮和q局q走上长q的健康发展之\。理由如下：(x)
1、房C的土地制?span lang="EN-US">
上一轮的房改只解决了(jin)房的归属权Q而持有房产证的业d土地只有使用权，q没有解军_属问题。在土地归国家所有这个前提下Q是否可以认为是归全民所有（包括房主在内Q？但是在土地出让金q个环节上，开发商实际上是房h垫付?sh)(jin)购|土?span lang="EN-US">70q用权的费用，最l含在房价中?jin)，国家Q具体是地方政府Q把本属于全民的权益?gu)l了(jin)全民的一部分——购房hQ而且一ơ性地收了(jin)70q的使用金。如果将来土地增g(jin)Q在交易中还要l对开发商和购房h收增值税Q增值税最后还是要体现在房价中Q还是要购房者买单。自׃钱去买本属于自己权益Q或部分权益Q的东西Q这本来是(zhn)论Q而这部分的成本已l?span lang="EN-US">B占了(jin)开发成本的30?span lang="EN-US">50%Q要想降低房P光靠动房L(fng)其他部分Q如降低开发商利润Q存在降L(fng)_(d)但也有亏损线制约Q，降低建安成本Q符合性h(hun)比规律，但降低徏房质量是危险的）(j)Q而不动土地收益这块政府奶酪合理吗Q对于购房者来_(d)已经B付(sh)(jin)70q的土地使用金，q在购房时给财政和税收做q了(jin)一ơ性的贡献Q那么政府制定各U购戉KE政{就是理所当然的了(jin)Q发辑֛家土地私有都有各U购戉KE政{，中国购房人只有土C用权Q更应当有退E政{?span lang="EN-US">
对于上述问题的解x(chng)案之一是开征物业税Q但是如果不能将政府的土地收入合理地q利于民Q房h(hun)l成在可支付?qing)合理的范围内，开征物业税只能使市(jng)场更加萧条?span lang="EN-US">
土地招拍挂制度在一定程度上使土地市(jng)场透明Q但是“h(hun)高者得”的导向使地价飙升，不可否认带动房h(hun)高(sh)Q得利的仍然是政府。当前，在土地市(jng)ZqL(fng)形势下，正是重新审视和修Ҏ(gu)C土地制度的好时机?span lang="EN-US">
解决中国房地产的土地制度问题首先涉及(qing)到地方胦(ch)政收入，q而涉?qing)中央?ch)政和地方财政的权益分配问题，q都是深层次的改革问题，不动q些问题Q房C怎么能背负v“一头担着投资Q一头担着消费Q一头担着民生Q一头担着l?span lang="EN-US">B”的重负Q?span lang="EN-US">
2、房C开发模?span lang="EN-US">
中国房地产体制Ş成了(jin)中国Ҏ(gu)的开发模式——小区成片开发。不可否认这U模式造就?jin)?span lang="EN-US">20q来中国住宅的辉煌，但是也积累了(jin)很多问题?span lang="EN-US">
住宅区只提供单一的居住功能，不承载经B、社?x)活动，也不提供׃。居民需要在区外就职，城市(jng)交通、商业活动外Ӟ住宅区的成片开发ƈ非节U土圎ͼ相反使土地集U型利用率降低?span lang="EN-US">
在现阶段的城镇化q程中，出现城乡一体化的新城镇Q或围绕特定产业而Ş成的住区Q集l?span lang="EN-US">B、社?x)、就业等zd一体，q就是开始Ş成的多功能住区Ş态。近几年Q城?jng)综合体在各地出玎ͼ以各U业ؓ(f)核心(j)的新区替代了(jin)只有单一居住功能的睡城，从小区到新城的嬗变已l?span lang="EN-US">B在多处出现?span lang="EN-US">
随着下一轮农村土地流转的逐步实行Q呼唤着一U与之相W合的房C开发模式，现在一再叫停的权，恰恰说明?jin)从权?x)嬗变出新的符合城乡发展和农村力_力{Uȝ新模式?span lang="EN-US">
更ؓ(f)重要的一Ҏ(gu)Q房C的徏造模式正在孕育着一场革命性的变化Q绿色徏{将不再是“自选动作”，而会(x)以创新型产业的地位成为推B动经B的d军。随着全球性的环境危机上升Q在本轮奥巴马的救援计划中直指绿色徏{：(x)“近q内要对200万所国住宅?span lang="EN-US">75%的联邦徏{物q行?span lang="EN-US">B斎ͼ提高其节能水q뀂”其用心(j)良苦之处Q不仅是救援房地产，而是提前埋伏?jin)下一轮的能源竞争Q可谓一双雕。绿色徏{是当前房地产的对冲基金Q资源环境投资是l?span lang="EN-US">B危机的解药Q这发挥巨大的威力?span lang="EN-US">
3、房C企业
中国已经B形成?jin)特有的房地产开发企业，卛_能型或全E型开发企业。随着q几q资本和土地要素的变化，房地产开发商已经B逐渐从全能走向专业化分工Q从全程走向分段{。投资商和徏造商各司其职在国际上是通常的，在中国也已经B开始。在q一场持l?span lang="EN-US">5q的房地产调控中Q对企业是一个大淘沙的q程Q良性的企业无不扩充?jin)融资功能，包括直接和间接融资、上?jng)等。尤其经Bq?span lang="EN-US">2008q的深度调整Q业界已l?span lang="EN-US">B深刻体会(x)到资金链的重要，房地产的金融属性被充分体现。同Ӟ企业的整合、ƈ购、优胜劣?span lang="EN-US">B也在当前的态势下加速进行。“剩者ؓ(f)王”将使房企的集中度提高，l?span lang="EN-US">Bq这一轮洗C的企业?x)完成一ơ涅槃?span lang="EN-US">
中国不缺开发企业，但是~房Cl?span lang="EN-US">B营企业，~少投资于整体持有房C物业Q长期经B营出U的企业和机构。尤其在住房?jng)场中，持有出租型物业的几乎全都是个非企业和机构。这严重地阻了(jin)住房一U市(jng)场和二?jng)场的流转互动，致中国的房价和U金pQ也难以q住房l构。整体持有物业的房地产投资商或有政府背景的机构应当脱颖而出Q这不仅使企业有E_的现金流Q增加抗风险能力Q更重要的是q类l?span lang="EN-US">B营性投资商的出玎ͼ意味着房地产业态的提升和走出项目开发模式，q而走向跨地域甚至跨国l?span lang="EN-US">B营。这需要更多的金融层面和政{层面的H破Q?span lang="EN-US">REITs是q一c金融工兗看着国外大的投资银行跨国收购持有各国物业Q曾l?span lang="EN-US">B让我们的房企觉得遥不可及(qing)Q但是现在离我们q在咫尺Q房C企业的业态升U和金融创新相结合很快会(x)飞出金凤凰?span lang="EN-US">
Ҏ(gu)C形势的判?span lang="EN-US">
当前房地产仍处于深度调整阶段Q将随着中国l?span lang="EN-US">BŞ势的走向而逐步明朗。对当前和未来的形势分析如下Q?span lang="EN-US">
1、第一U情况——乐?span lang="EN-US">
?jng)场出现第一轮下挫之后的逐步复苏?span lang="EN-US">2008q下半年以来房地产各Ҏ(gu)数急剧下降Q进而拖累相关业和宏观l?span lang="EN-US">B下行，虽然对去q中国经B下滑有多种分析Q但是房C下滑对经B减速的刹R力度最大，房地产的底部会(x)是中国经B的底部。随着房地产新政的实施Q政{效果逐渐体现Q开发商调整营销{略Q购房刚性需求首先释放，?j)ɘq期交易量回暖，资金回流Q一部分企业走出困境。对于改善性和投资性ؓ(f)ȝ购房需求，政策从限制到放宽，购房退E和购房入籍政策{促(j)使居民的储蓄存款得到有效释放Q房C一U、二U市(jng)场回暖，q而大部分企业走出困境Q房C投资回升Ql推B动中国经B的投资和消贏V走出困境的企业意味着再生Q中国房C?x)?span lang="EN-US">B开新的章。这是乐观估计?span lang="EN-US">
2、第二种情况——忧(zhn)?span lang="EN-US">
在政?span lang="EN-US">4万亿强力刺激l?span lang="EN-US">B的措施实施后，动性上升，投资增长Q原B材料h回升Q近期出台的支柱产业振兴规划力图托v中国l?span lang="EN-US">B。但是房C?jng)场U重难返Q积压的存量房消U缓慢，资金铄l紧张，银行?x)更加惜P购房体l箋观望。这U情况下Q房C投资和消费将同比d大幅下降Q?span lang="EN-US">1?span lang="EN-US">2季度出现房C投资负增长，如果其他产业不能填补房地产投资和消费在国民经B中的空额，房地产将W二轮中国l?span lang="EN-US">B下挫。我们不妨看一下在发达国家的本轮救?jng)措施中Q无不是把房C的比重越提越高，奥巴马的7870亿经B救援法案中Q斥?span lang="EN-US">2750亿（?span lang="EN-US">35%Qؓ(f)900万房奴解囎ͼq恐怕是看清?jin)老伙伴英国现在饱受房价下挫之累，l?span lang="EN-US">B风雨飘摇，国家面(f)资不抵债的严重性了(jin)吧！管各国救楼?jng)的法案不断Q但是M上仍难见效。中国政府已l?span lang="EN-US">B密集出台?jin)房C新政Q其效果q有待市(jng)场的反映Q也不能q早乐观。当前大量的商品房积压是个心(j)腹大(zhn)，问题如果不能有效地解冻I早晚?x)?f)此付Z仗房C对中国经B的W二轮冲?yn)LLqp耸听?span lang="EN-US">
3、第三种情况——割?span lang="EN-US">
中央q期q箋出台?jin)几个业振兴规划，g都很利Q唯独房Cq个规划成了(jin)众矢之的Q房C该不该振_(d)规划该不该出台都成了(jin)问题。这题(sh)之义在于Q一是房价高?sh)，形成民怨，当务之急是解决保障型住戉K题，二是本轮l济调整振兴正好把以往q度依靠房地产的局面改变过来，依靠大力发展农业和振兴如汽R、轻工、石化?span lang="EN-US">IT{业进行业调_(d)技术升U，来补偿房C下挫l经B带来的短期困难Q中国经B即使ؓ(f)此付Z价从长远来看也是值得的。如果真能够做到怸均兴旺，唯房C一家独衎ͼ那么长痛不如短痛Q割舍了(jin)也ŞQ但是这U“排除加补偿”的办法行得通吗Q如果这ơ让商品房市(jng)场崩盘，面(f)的至是两块损失——一块是处理I置房，如果?st1:chmetcnv w:st="on" unitname="qx(chng)c? sourcevalue="200000000" hasspace="False" negative="False" numbertype="1" tcsc="1">2亿^方米的空|面U计，臛_要有5000亿不良资产需要处理，最l还是得政府买单Q另一块是房地产投资的急剧下降Q如果今q降?span lang="EN-US">50%Q那么年投资减?span lang="EN-US">1万亿以上Qƈ带动相关业投资减?span lang="EN-US">2万亿。这直是l经B雪上加霜，代h(hun)是不是太大了(jin)Q房C是割舍不掉的Q要?j)怀忧?zhn)Q增Z?j)，争取光明?span lang="EN-US">
MQ房C和国民经B从来都是一损俱损，一荣俱荣，房地产ƈ非积重难q，困难时期的机遇也最多，隑ֈ底了(jin)׃(x)生变Q中国房C业已l?span lang="EN-US">BC?jin)变革之旅?/span>
作?/span>?/span>梅生Q?span lang="EN-US">1962?/span>土木Q作?/span>?/span>?/span>?/span>?/span>?/span>工商业联?/span>?/span>房地?/span>?/span>?x)?x)ѝ?/span>
?/span>自?/span>清华人?span lang="EN-US">2009q第3?span lang="EN-US">
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