□刘?gu)z玉
刘洪玉，1980q考入清华大学土木工程p，1985q获l构工程专业学士学位Q?998q获理工程专业士学位Q现L华大学房C研究所所ѝ清华大学徏讄理系MQ、教授、博士生导师。曾Mz房C学会(x)?x)长?/span>
一、对“房价”的两种理解
1、^均销售h(hun)根{^均销售h(hun)|是某一个时间范围内Q在一个特定的区域市场上，新徏商品住宅和经适用房的q_销售h(hun)根{在数gQ^均销售h(hun)格等于销售收入除以销售面U。^均销售h(hun)格反映了当前住宅供给l构条g下，市场上可销售住宅的q_h水^Q用q个h与居民当前的收入水^比较Q就可以判断当前住房供给h和居民支付能力之间的匚w状况。如果市Z增加中低价位、中套型住房供应，改变了住房供l结构（中低价位、中户型住宅比重增加）Q就?x)住宅q_销售h(hun)g降，q对满中低收入家庭购房需求是有利的（q_每套新徏住宅的Mh(hun)下降Q居民对当前住房供应的可支付性提高）?/span>
2、同质住宅h(hun)根{同质住宅h(hun)|是保持住宅属性或市场供给l构不随旉变化时的理论hQ同质住宅h(hun)格变化，主要反映了在宏观C会(x)l济环境和市Z求变化等因素影响下住宅资产h(hun)值变化的状况。考察同质住宅h变化Q更多的是从资投资的角度。因为存在替代效应（部分家庭购买中低价位、中户型住宅后Q就不需要买高h(hun)位、大户型住宅了）Q市场寚w价位、高次、大户型住宅的需求有所减少QŞ成了抑制“同质住宅”h(hun)g涨的力量Q但q种影响的力度不?x)太大。因此，“同质住宅h(hun)格”会(x)在宏观社?x)经持l发展的大环境作用下Ql保持一定的上涨势。当然也不排除宏观社?x)经环境出现问题时Q或部分子市Z重供q于求时出现下降势的可能?/span>
二、房Ch变化的规?/span>
区分了^均销售h(hun)格和同质住宅h的概念，可以进一步分析房价上涨的原因。在C会(x)l济正常发展的条件下Q主要反映资产h(hun)格的同质住宅h?x)随着l济增长和居民支付能力的提高Q保持一个比较合理的增长比例。而^均销售h(hun)|则随着住房供应l构的变化而上下L动。^均销售h(hun)g降，q不意味着同质住宅h下降Q同质住宅h(hun)g降，q_销售h(hun)格通常也会(x)随之下降。^均销售h(hun)格的短期波动q度往往?x)超q同质住宅h(hun)|而同质住宅的长期波动q度往往又会(x)过q_销售h(hun)根{资产h(hun)格变化不能和l济增长相脱节，换句话说Q一斚w国家或城市经发展水qx高、居民收入增加，一斚w又期望住房资产h(hun)g降，q是不可能的事情。当前中国部分城市房价上涨过快，其主要原因包括：(x)
1、调控规模结构导致的供应不稳定。抑制房Ch上涨Q最有效的方法是增加供给Q但我国宏观调控中还要限制总量的增镉K度Q这在一定程度上影响了供应，q而媄响了抑制h政策的有效性?/span>
2、金融过度参与导致的住房消费资金可获得性提高，也是D需求增长过快，q而导致h(hun)g升的一个重要原因?/span>
3、收紧“地根”可以限制开发规模，是近期宏观调控的目标之一。但q种土地供应政策的调_(d)Ҏ(gu)来房C市场供给数量和h(hun)格预期，产生了巨大的影响Q导致当前需求增加，也推动了房h(hun)的上涨?/span>
4、通过直接q预住房供给l构、增加低价位房屋的供应，可以有效降低当前住房供给的^均销售h(hun)格水qI~解现实住房h与现实支付能力之间的矛盾Q但政府在过dq中的此cM房供l只占全部供l的10Q左叻IҎ(gu)M市场的媄响力有限?/span>
5、判断居民购房支付能力，没有考虑大部分城镇家庭已l拥有自q住房Q这些家庭在改善住房为目标的购房q程中，其支付能力不是仅仅由其年或月收入构成的，含住房资产在内的家庭资Q也是住房支付能力的重要l成部分Q因此我们实际上对居民住房支付能力的估计不?/span>
6、此外，中国老百姓的“住房所有权偏好”、投资购ѝ投机炒楹{社?x)资金缺乏投资渠道、国际资本流入、住房徏造标准和质量提升{等原因Q也Ҏ(gu)价上升有“A(ch)献”?/span>
三、解x仯高问题的Ҏ(gu)\
在我国现有的住房供给体系中，既包括完全市场化的商品住宅，也包括部分市场化甚至非市场化的公׃宅?/span>
改变当前房h(hun)q高、上涨过快现状的Ҏ(gu)措施Q首先还是在于完善制度和市场环境。也是_(d)通过土地供应、房C开发和房地产市场管理等制度的完善，使商品住宅市场更加完善、更好地按照市场l济规律q行Q通过公共住房制度Q这其中包括住房保障制度和公׃戉K融制度）的发展和完善Q切实把最低收入家庭和中低收入家庭的住戉K题解军_Q就能够促进房地产市场持l健康发展?/span>
其次Q促q住房消费回归理性。现在社?x)上有些人抱怨，因ؓ(f)房h(hun)q高Q自p房后成了“房奴”，或者住上大房子之后整天只能吃方侉KQ生z质量大q度下降Q这实际上是非理性住房消费的典型表现。促使住房消费回归理性的最有效办法Q就是提高个戉K付款比例Q比如将首付?gu)ƾ比例提高?/span>30Q就?x)很有效。但采用了这个政{后Q除了对投资购房和投机炒楼有较大的制U外Q对中低收入家庭购房支付能力的媄响也?x)很大，所以往往q要配合必要的公׃戉K融政{，比如对一定套型面U或单套Mh(hun)以下的住宅，首付?gu)ƾ比例仍然维持?/span>20Q甚至降低到10Q?/span>
四、中低收入家庭能否从房h(hun)下降中获?/span>
房h(hun)上涨q程往往也伴随着l济增长、居民收入水q_加的q程。仅׃市场上获取住房这个渠道而言Q在房h(hun)上涨的市场环境中Q较低收入h有可能购买自己的住房，因ؓ(f)他们有稳定的工作、有不断增加的收入、有良好的收入预期、易于获得金融机构的支持。但如果是处在一个房价下降甚臛_q度下降的市场环境中Q则只有较高或高收入的h，依靠他们以前U篏的金钱或财富Q低仯取房C资Q等待未来升D益（而且很有可能是卖l了未来收入预期转好的较低收入h）?/span>
五、什么是理性健L(fng)住房消费理念
理性住房消费，是从U到买、从到大、从旧到新的梯消费。在计划l济条g下的住房实物分配阶段Q居民解决住戉K题是依年龄、工龄、职U等因素排队Q分步实现的。在市场l济条g下，居民住房问题的解军_是在政府保障一定比例的中低收入家庭的基上，按照居民的收入或住房支付能力水^排队Q是一U与计划l济时代有着本质区别的排队规则。我们选择了市场经，p按照市场l济的规则办事?/span>
“h人有适当的住戎쀝或者“居者有其屋”ƈ不意味着所有家庭都拥有自己的住宅，其是拥有新Z宅。即便在l济高度发达的美国，?/span>1992q上ȝ克林ȝQ到2000q上ȝ布什ȝQ都致力于提高住房可支付性，提升住房自有化率Q尤其是数族裔家庭的住房自有化率、消除住房自有化率上的种族差异，q将其作为“美国之梦”（America DreamQ来q求和推动，qؓ(f)此制定了一个又一个的宏伟蓝图Q?/span>Blueprint for the American DreamQ。有数据昄Q美国住房自有化?/span>1992qؓ(f)64.4%Q?/span>2005q底上升?/span>69%。还是美国，?/span>2005q具有购房支付能力的家庭Q只占全部家庭的45%Q其中加州ؓ(f)18%Q；对购买新房具有支付能力的家庭Q只占全部家庭的35%左右?/span>
所以，对于我国来说Q千万不能把住房问题的解决统l归lؓ(f)是新建商品房市场的责任，而应该通过发展住房U赁市场、促q存量住房资源的动、提高住房资源利用效率、调整住房消费观念，来比较现实地解决我们当前面(f)的矛监֒问题?/span>
Q《清华h?007-1期）
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