Q嘉宑֯话之一Q?/font>
房地产金融与房地产投?/font>
【莫天全?外资的进入，或者国内金融机构对于房C开发商的支持，可能会房地产h(hun)格的增幅减少Q但是绝寚w肯定要增ѝ?/font>
其实所有国家调控、限制甚至禁止的行业Q都是最好的行业Q包括房C。经效益最好的行业、发展前景最好的行业Q也肯定是国际国内资本都会盯住的行业。我们国家调控房C的政{已l实行了多年Q一?/span>说要把h(hun)格涨q降下来Q但现在h涨幅q是很可观。我怿外资的进入，或者国内金融机构对于房C开发商的支持，可能会增幅减少Q但是绝寚w肯定要增ѝ?/font>
我的一个基本判断是Q资金非常充I关键看房C企业、开发商如何利用不同渠道把资金合理合法地用到推动中国房地产市场的发展上。我怿有很多做法，可以让相当一部分资金在合理合法的前提下进入开发商手里Q进入房C企业。第二个判断是，中国房地产市场如果要投资Q我觉得现在q是能买׃、能多买׃买的阶Dc因Z国国民经还是非常好的，国民l济的发展能够进一步推动房C的需求。怎么融资也是老生常谈的问题?/span>
三四q前Q我们很多h都在学习如何融资以及如何与资本市场对接，现在很多企业都是高手了，都知道如何通过IPO 手段Q或者通过与直接投资基金的人接触来获得资金。但是最基本的，企业q是要有一个非常有闯劲、能够守规矩、让所有投资者放心的团队?/span>
q有一个基本点Q就是企业能不能让大家看得见或者预到回报。外资对于我们企业的q步Q不仅是资金上的支持Q还有很多规范或公司制度斚w的促q。除了资金以外，q些先进的管理理c经验都要引入到公司的发展里Q这h能保障公叔R久发展，没有瓉。当然我们也不是全盘照搬、全盘西化。在不同阶段我们把适用的东西引入到企业q营理中来Q把握好“度”，p更好地推动企业发展?/font>
【邓伟?2008 q房C市场肯定是会受到比较严格的调控的Q特别是对外资进入的限制?/font>
2008 q金融市场的展望是个非常大的话题。但是根据过dq来房地产市场的发展以及政府在相关领域里的一pd调控措施Q可以基本看出来Q?span>2008 q房C市场肯定是会受到比较严格的调控的Q特别是对外资进入的限制。现在预?008 q房C市场h走势为时早。政府对于外资的限入Q是ZҎ(gu)C调控、对人民币增g及对整体宏观l济的考虑Q特别是对大量外汇涌入中国市一整体的考虑Q绝不仅仅是我们从业人员站在自己角度上能够轻易下l论的?/span>
【蓬钢?2008 q的资本市场Q政{很清楚Q实际操作是否达到效果很难说。我觉得未来几年内，外资也好、内资也好，q作界限不会那么清楚?/font>
我觉得政府的意愿有几个，一是房C供应量降下来Q二是银行参与房C的䆾额也要降下来。对于外资是否会构成供应量增长和h上升Q这个问题没有很清楚的结论。从外资角度来讲Q限制ƈ不难Q但实际q作效果很难控制。另外现在外资的定义来模p，中国素质比较好的大开发商也基本变成了外资Q到香港上市之前pU筹化，是把自己变成外国公司，然后香港上市Q资金来源也是外资。从2006 q开始到2007 q_有十家国内企业在香港上市Q?008q排队的q有二十家。这些企业从公开市场融来的钱规模相当大，也要参与到国内房C市场当中Q这样外资的规模q远过了金融投资者的规模。如果我们问q些上市公司的钱怎么q，他们都说有办法进Q而且实际上融来的׃都通过各种方式q来了?/span>
外资能否限制得住、能限制C么程度，都很难说。所?008 q的资本市场Q政{很清楚Q实际操作是否达到效果很难说。现在直接在目层面的v外融资的是来困难。但是有没有办法解决呢？很多Q一个是通过本来是国内企业现在已l{为外资的企业渠道q来Q另外像我们q样的投资hQ内资外资也不容易分得出来?span>2008q我们大部分投资是以人民币的形式Q因为我们手上已l有了大量h民币Q而且可以通过整体的方式一下投入几亿美金，换成人民币在中国市场循环使用Q这样就没有外资的问题。实际就是在中国市场上注入一大笔人民币。同时我们不一定是融资的来源，q是资金的管理者?/span>
对于房地产企业来_银行的钱很难拿到。明q会有专门投人民币的投资者。可能从2008 q开始，会有很多非银行渠道的人民币进入到产业投资中来。其实政{制定h也希望能够创造出多品U的资金Q但目前政策制定斚w很缺乏这L(fng)q_。一个有效的资本市场一定要辑ֈq样的效果：让投资h把资金投出去Q获得相应回报，同时Z业提供资金来源。现在两U分化，制度非常低效Q最l还是需要通过政策来调控。现在外资和国内企业都在互相靠拢。随着规模不断扩大和国际资本市场经验的U篏Q现在内资企业也都很明白国际资本市场的规则和要求Q而国际资本市Z对中国的情况来了解了。我觉得未来几年内，外资也好、内资也好，q作界限不会那么清楚?/span>
【陈鹰?008 q确实是挑战之年Q在土地思\刚刚略有眉目的情况下Q马上又要{换融资渠道的思\Q这两个思\l合Q是w在C行业的同事们所要面对的挑战?/font>
我主要作为开发商来说两句?004 q从开发商的角度有一个事改变了，是土地供应由政府统一供应。而这之前有很多种方式Q可以协商、{让，或者自׃前的房改变性质{等。新形势下大家拿地的方式在变化，l营思\也在调整。对于开发商而言Q只有两件大事：土地和钱。钱的供应刚才大家提CQ紧~货币政{下Q钱的获取方法又有了新的形势变化。以前可以从股市集资Q可以从外国投资银行里获取，或者从外资银行或者在香港的股市上做增发来获取外币{等?/span>而由于紧~货币政{，对开发商而言以前习惯的做法就要变化了?/span>
2008 q确实是挑战之年Q在土地思\刚刚略有眉目的情况下Q马上又要{换融资渠道的思\Q这两个思\l合Q是w在C行业的同事们所要面对的挑战?008 q应当是企业渴求人民币的局面。我了解到现在有很多l织和机构都是这栯的。地产企业，或者整个行业中相关的企业，都会呼唤或者尝试去和这些渠道接轨。至于有x律法规和配套政策Q我认ؓ距离真正全面实施q有相当长的旉Q很多企业和融资机构可能是在做吃螃蟹的h。不像国外，国外市场环境都非常成熟了Q只要找到合适项目，谈拢h可以操作了。而现在虽然有的项目很好，但大家还是要审慎操作融资q一E序?/font>
【贲金锋?下一步通过人民币、金融品的创新Q很明显会给我们创造更加丰富多彩的国内房地产品，q是大势所?/font>
?003?004 q宏观调控以来，房地产的调控从来没有停止q。从融资单位到相x府部门、老百姓，一直对房地产行业非常关注和敏感。外资大规模地看上这个行业也是从2003?004 q开始的。在q之前，基本上所有外资都认ؓ中国房地产市场有风险Q采取}慎的态度。但?/span>于我们房C行业一斚w需求比较庞大，市场非常好、利润非常好Q另外又是高度缺q行业Q所以很多外资机构，包括像美林集团、凯雷集团，都在q个q程中发C中国金融市场中的不对U性或者不完善性?/span>
据我了解Q现在外资经q这几年对中国市场的了解和开发，都在逐步认识C国市场的机遇。虽然伴随着一些挑战，包括宏观调控政策斚w的风险，但他们依然对中国房地产市场抱有非怹观积极的态度。下一步通过人民币、金融品的创新Q很明显会给我们创造更加丰富多彩的国内房地产品，q是大势所?/font>
Q《清华h?008-1期）
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