ï»?html> 2007清华校友åœîCñ”主题论坛 主讲嘉宾刘洪çŽ?清华校友æ€ÖM¼š(x¨¬)

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2007清华校友åœîCñ”主题论坛 主讲嘉宾刘洪çŽ?/h2>
2008-02-01 |

åQˆå˜‰å®¾æ¼”è®ÔŒ¼‰(j¨ª)

住房政策与住房市(j¨¬ng)场发å±?/font>

ž®Šæ•¬çš„各位校友、各位来宾，大家早上好！非常高兴有机ä¼?x¨¬)参加â€?007清华校友房地产行业主题论坛”ã€?/div>
感谢学校校友æ€ÖM¼š(x¨¬)¾l™æˆ‘提供äº?ji¨£n)这个宝è´ëŠš„交流学ä¹?f¨¤n)æœÞZ¼š(x¨¬)。我今天跟大家交‹¹çš„题目是“住房政½{–与住房å¸?j¨¬ng)场发展”ã€?/div>
住房政策是政府干预住房市(j¨¬ng)场的手段和åŞ式，是政府äØ“(f¨´)äº?ji¨£n)è¾¾åˆîC¸€å®šçš„政策目标åQŒè®¾è®¡å®žæ–½çš„与住房有关的公共政策。我今天讲的内容åQŒä¸»è¦åŒ…括住房政½{–的必要性、住房政½{–的政策目标、住房政½{–的政策工具和对我国住房å¸?j¨¬ng)场未来发展的几点认识ã€?/div>
ä¸ÞZ»€ä¹ˆéœ€è¦ä½æˆ¿æ”¿½{?/strong>
需要住房政½{–çš„½W¬ä¸€ä¸ªç†ç”±æ˜¯åQŒä½æˆ¿å…·æœ‰é‡è¦çš„½C¾ä¼š(x¨¬)属性。住房不仅仅是一¿Uå•†å“æˆ–者资产，也是居民家庭赖以生存的必需品，居住权是人的基本权利之一åQŒå†½IïL(f¨¥ng)š„äºÞZ¹Ÿè¦æœ‰ä½æˆ¿çš„权利ã€?/div>
需要住房政½{–çš„½W¬äºŒä¸ªç†ç”±æ˜¯åQŒä¸Žä½æˆ¿ç›¸å…³çš„经‹¹Žæ´»åŠ¨å­˜åœ¨å¾ˆå¤šå¤–部效应，比如房ä­h(hu¨¢n)大幅下降ä¼?x¨¬)导致住对增加就业、对财政收入、对地方½EŽæ”¶çš„èµA(ch¨³)献，以及(qi¨¢ng)å¯ÒŽ(gu¨©)”¹å–„住房条件、提高城å¸?j¨¬ng)基¼‹€è®¾æ–½½{‰ç­‰çš„èµA(ch¨³)献进行了(ji¨£n)定量‹¹‹ç®—。尽½Ž¡åœ¨å›½å†…˜q˜æœ‰å¾ˆå¤šäº‰è®ºåQŒä½†å¯ä»¥è‚¯å®šåœ°è¯´åQŒæˆ¿åœîCñ”业确实是北京å¸?j¨¬ng)国民经‹¹Žçš„重要支柱产业。美国住宅徏造商协会(x¨¬)对美国住宅äñ”业给国民¾læµŽå¸¦æ¥çš„èµA(ch¨³)献进行了(ji¨£n)‹¹‹ç®—åQŒåŒ…括住宅徏设投资和住房服务在内的住宅äñ”业，2006òq´åœ¨¾ŸŽå›½GDP总量中所占的份额æ˜?6.2%。所以，以住宅徏设äØ“(f¨´)ä¸Èš„房地产业åQŒåœ¨¾læµŽå¢žé•¿ä¸­çš„作用举èƒö轻重åQŒå¿…™å»é€šè¿‡ä½æˆ¿æ”¿ç­–的干预，保持其åã^½E›_‘展ã€?/div>
住房政策的目标是什�/strong>
住房政策一般有两个斚w¢çš„目标。一个目标是改善å¸?j¨¬ng)场˜qè¡Œçš„效率，¾l´æŠ¤ä½æˆ¿å¸?j¨¬ng)场òq³ç¨³å‘展。因ä¸ø™¿™ä¸ä»…关系到宏观经‹¹Žçš„½E›_®šå’Œå‘展，也关¾pÕdˆ°å¤§å¤šæ•°å±…民家庭的财富和消è´ÒŽ(gu¨©)°´òqŸë€‚这个目标解释了(ji¨£n)政府ä¸ÞZ»€ä¹ˆè¦å¯¹å¸‚(j¨¬ng)场的˜qè¡Œ˜q›è¡Œòq²é¢„ã€?/div>
另一个目标是提供公åã^的住房机ä¼?x¨¬)。住戉K—®é¢˜ä(sh¨´)¸ä»…存在效率问题，也存在公òq³é—®é¢˜ï¼Œ¼‹®ä¿½Ž¡è¾–范围内全体居民，特别是中低收入群体，不断改善居住质量åQŒæˆä¸ºæ”¿åºœçš„主要职能åQŒä¹ŸæˆäØ“(f¨´)政府˜q›è¡Œè´¢å¯ŒäºŒæ¬¡åˆ†é…çš„主要方式。提供公òq³ä½æˆ¿æœºä¼?x¨¬)，是近òq´ä½æˆ¿æ”¿½{–理å¿ëŠš„变化­‘‹åŠ¿ã€‚我国政府äØ“(f¨´)什么关注中ž®æˆ·åž‹ï¼Œä¸­ä½Žä»·ä½ä½æˆ¿å»ø™®¾åQŒä»ŽæŸç§æ„ä¹‰ä¸Šæ¥è¯ß_(d¨¢)¼Œž®±æ˜¯è¦åœ¨æœ‰é™çš„土地资源约束下åQŒå°½å¯èƒ½å¤šåœ°å¢žåŠ ä½æˆ¿å¥—数供应åQŒç»™æ›´å¤šäººæä¾›èŽ·å–住房的æœÞZ¼š(x¨¬)ã€?/div>
许多国家都有明确的住房政½{–目标。英国政府住房政½{–目标的描述是：(x¨¬)¼‹®ä¿æœ‰èƒö够、高质量、多¿Uç±»åž‹çš„住房供给åQŒç¡®ä¿æ¯ä¸ªå±…民家庭都能够住在适当住房中，ä¸ÞZ»–们提供支持；为更多家庭提供自有住房，提高自有住房的比例；创徏可持¾l­å‘展的和谐½C‘ÖŒºåQŒåƈ且ä‹É˜q™äº›½C‘ÖŒºå…ähœ‰ä¿æŒ½C¾ä¼š(x¨¬)‹zÕdŠ›æ‰€å¿…须的工作机ä¼?x¨¬)、公共服务和基础设施åQ›é˜²èŒƒé‡‘融风险，保持整体金融½E›_®šåQ›ä¿æŠ¤åŽ†å²æ–‡åŒ–名城和环境。美国联邦政府住房政½{–目标的描述是：(x¨¬)保障一定水òq?/div>
的住房质量，解决住房拥挤现象åQ›å‡ž®‘种族隔¼›Õd’Œ½C¾ä¼š(x¨¬)¾Ÿ¤ä½“çš„éš”¼›»ï¼Œå¸®åŠ©½C¾ä¼š(x¨¬)发展åQ›é€šè¿‡åˆºæ¿€æ–°å¾é€ æ´»åŠ¨å’Œ¾l´æŠ¤æ”šw€ æ´»åŠ¨æ¥å¢žåŠ ä½æˆ¿ä¾›ç»™åQ›ç¨³å®šä½æˆ¿ä­h(hu¨¢n)æ û|¼Œ½E›_®šå¸?j¨¬ng)场周期åQ›ä¿æŒå±…民家庭进行储蓄和投资的动机ã€?/div>
可以看出åQŒè‹±å›½å’Œ¾ŸŽå›½ä½æˆ¿æ”¿ç­–的目标非常明¼‹®ï¼Œè€Œä¸”兼顾äº?ji¨£n)保持å¸?j¨¬ng)场稳定和公共住房两个重要斚w¢ã€?/div>
我国目前˜q˜æ²¡æœ‰ä½æˆ¿æ”¿½{–目标的完整描述。我国住房政½{–目标主要是体现在政府的各种文äšg中。例如在《国务院关于˜q›ä¸€æ­¥æ·±åŒ–城镇住房制度改革加快住房徏讄¡š„通知》中有住房分配货币化、住房供¾l™å¸‚(j¨¬ng)场化和社ä¼?x¨¬)化½{‰ä½æˆ¿åˆ¶åº¦æ”¹é©ç›®æ ‡ï¼›åœ¨ã€Šå…³äºŽä¿ƒ(j¨©)˜q›æˆ¿åœîCñ”å¸?j¨¬ng)场持ç®?hu¨¤)健康发展的通知》中体现出的å¸?j¨¬ng)场òq²é¢„目标是供求基本åã^衡、结构基本合理、ä­h(hu¨¢n)格基本稳定；在最新的《国务院关于解决城市(j¨¬ng)低收入家庭住房困隄¡š„若干意见》中体现的公å…׃½æˆ¿æ”¿½{–目标是“以廉租住房制度为重炏V€å¤šæ¸ é“解决城市(j¨¬ng)低收入家庭住房困éšä€ã€‚所以，我国住房政策的目标是零散的、不¾pȝ»Ÿçš„。徏è®ùNƒ¨ç›®å‰æ­£åœ¨èµ¯‚‰ã€Šä½æˆ¿ä¿éšœæ¡ä¾‹ã€‹æˆ–《公å…׃½æˆ¿æ¡ä¾‹ã€‹ï¼Œå¸Œæœ›åœ¨è¯¥æ–‡äšg中能¾pȝ»Ÿé˜è¿°æˆ‘国住房政策的目标ã€?/div>
住房政策有哪些政½{–å·¥å…?/strong>
要实çŽîC½æˆ¿æ”¿½{–的目标åQŒéœ€è¦è¿ç”¨ä¸€¾pÕdˆ—政策工具åQŒåŒ…括äñ”权政½{–、补贴政½{–、胦(ch¨³)½EŽæ”¿½{–、金融政½{–å’Œ½Ž¡åˆ¶æ”¿ç­–½{‰ã€?/div>
首先说äñ”权政½{–，到底是鼓åŠÞp´­ä¹°è¿˜æ˜¯é¼“åŠÞq§Ÿä½ï¼ŸçŽ°åœ¨æœ‰å¾ˆå¤šä¸“家学者、政府官员说因äØ“(f¨´)房ä­h(hu¨¢n)高，希望老百姓多考虑åŽÈ§ŸæˆÑ€‚然而，从买房还是租房的住房二元选择问题看，目前˜q˜ä(sh¨´)¸ä»…仅是算¾læµŽå¸çš„问题åQŒè¿˜?sh¨´)¼š(x¨¬)受到许多文化传¾lŸã€ç¤¾ä¼?x¨¬)制度、市(j¨¬ng)场状å†ëŠ­‰æ–šw¢å› ç´ çš„媄(ji¨£ng)响。“有土斯有胦(ch¨³)”、“有恒äñ”者有恒心(j¨©)”，拥有自有住宅能给居民提供更多的安全感、稳定感、荣誉感åQŒæˆ‘们的文化传统是拥有自å·Þqš„房äñ”åQ›æ‹¥æœ‰äñ”权住宅的家庭åQŒå¯ä»¥åœ¨æˆïL(f¨¥ng)±½Ž¡ç†ã€å­å¥›_…¥å­¦ã€å°±ä¸šã€å‚与社区活动等许多斚w¢åQŒèŽ·å–比¿UŸæˆ¿å®¶åº­æ›´å¤šçš„制度优势；住房¿UŸèµå¸?j¨¬ng)场不完善、租赁住房供¾l™çŸ­¾~ºã€ç¼ºä¹å…¬å…±éƒ¨é—¨å’Œéžç›ˆåˆ©æœºæž„出¿UŸä½å®…çš„½Cø™Œƒå’Œå¼•å¯ég½œç”¨ã€ç§Ÿå®¢æƒç›Šéš¾ä»¥å¾—åˆîC¿éšœç­‰åQŒä¹Ÿä¼?x¨¬)ä‹É许多家庭æ‹égº†(ji¨£n)老命也要买房。所以，与其指责老百姓冒着当“房奴”的危险买房不理性，倒不如花大力气来完善我们的住房租赁市(j¨¬ng)场ã€?/div>
对于补脓(chu¨¤ng)政策åQŒæ”¿åºœä»¥è´¢æ”¿æ”¯å‡ºæ–¹å¼å¯¹ä½æˆ¿ä¸­‘³çš„家庭¾l™äºˆå¸®åŠ©åQŒæœ‰ç”Ÿäñ”者补贴、消费者补贴、æ؜合型补脓(chu¨¤ng)åQŒçŽ°åœ¨å¤§å®¶è®¨è®ºæœ€å¤šçš„是哪¿Uæ›´æœ‰æ•ˆã€‚我们研½I¶å¾—出的¾l“论是没有哪个更好，只有哪个最适合当前å¸?j¨¬ng)场环境条äšg。比如房价快速上涨，å¸?j¨¬ng)场有效供给严重不èƒöæ—Óž¼Œž®±éœ€è¦æžç”Ÿäñ”者补è´ß_(d¨¢)¼Œå¢žåŠ å¸?j¨¬ng)场供给。如果在˜q™ç§æƒ…况下做消费者补è´ß_(d¨¢)¼Œè¡¥åˆ°äººå¤´ä¸ŠåŽ»åQŒä¼š(x¨¬)˜q›ä¸€æ­¥æŽ¨åŠ¨æˆ¿ä»·ä¸Šæ¶¨ï¼Œå¯ÆD‡´ä¾›æ±‚关系˜q›ä¸€æ­¥å¤±è¡¡ï¼Œè€Œä¸”ä¼?x¨¬)进一步增加公å…Þpƒ¦(ch¨³)政的负担。当房子很多äº?ji¨£n)，不需要新建大量房子了(ji¨£n)åQŒè¿™æ—¶å€™å¯¹æ¶ˆè´¹è€…进行补贴可能更有效。所以要在不同时候采用不同方式。另外就是中央政府和地方政府在住房补贴上的角色分配，一般来讲中央政府以现金方式补脓(chu¨¤ng)消费者äØ“(f¨´)丅R€åœ°æ–ÒŽ(gu¨©)”¿åºœä»¥å®žç‰©æ–¹å¼è¡¥è„“(chu¨¤ng)生äñ”者äØ“(f¨´)丅R€?/div>
½EŽæ”¶æ”¿ç­–是通过½EŽçŽ‡ã€ç¨Žæ”¶å‡å…æ¥é™åˆ¶æˆ–者鼓励某些活动，实际上在¾læµŽé€‚用æˆÑ€å»‰¿UŸæˆ¿å»ø™®¾ä¸­ä¹Ÿåœ¨æŽ¢ç´¢ç›¸åº”的政策。美国经å¸æ€‹É用税收优惠或者税收激励政½{–，用这些方面提供的住房åQŒä¹Ÿç›¸å½“于是一¿Uä½æˆ¿è¡¥è´ß_(d¨¢)¼Œå› äØ“(f¨´)政府减少äº?ji¨£n)收入。美国每òq´æœ‰¾U?300亿美元的½EŽè´¹è¡¥è„“(chu¨¤ng)规模åQŒçº¦å GDP总量çš?%。此外，¾ŸŽå›½è”邦政府通过其城å¸?j¨¬ng)与住房发展部，每年有çº?00亿美元的直接补脓(chu¨¤ng)预算ã€?/div>
金融政策首先是要有效½Ž¡ç†å¯èƒ½ç”׃½æˆ¿å¸‚(j¨¬ng)åœø™¯±å‘çš„¾pȝ»Ÿæ€§é‡‘融风险，通常通过增加或降低货币供¾l™ã€æé«˜æˆ–降低è´äh¬¾åˆ©çŽ‡æ¥æ–½åŠ åª„(ji¨£ng)响。此外，˜q˜å¯ä»¥é€šè¿‡å…¬å…±ä½æˆ¿é‡‘融政策åQŒé€šè¿‡ä¸ºç¬¦åˆæ¡ä»¶çš„家庭提供住房è´äh¬¾æ‹…保、利率优惠和政府贴息½{‰ï¼Œè®©ä¸­ä½Žæ”¶å…¥å®¶åº­èƒ½å¤Ÿæ‹¥æœ‰æ›´å¤šçš„住房æœÞZ¼š(x¨¬)。通过公共住房金融政策来实现公å…׃½æˆ¿æ”¿½{–的目标åQŒå› ä¸ºæ‹¥æœ‰å¯è®¡é‡ã€é«˜æ•ˆçŽ‡½{‰ç‰¹ç‚¹ï¼ŒæˆäØ“(f¨´)国际住房政策斚w¢çš„重要发展趋åŠÑ€?/div>
最后是½Ž¡åˆ¶æ”¿ç­–。主要表çŽîCØ“(f¨´)¿UŸé‡‘½Ž¡åˆ¶å’ŒåœŸåœ°åˆ©ç”¨ç®¡åˆ¶ã€‚国外的许多实践表明åQŒç§Ÿé‡‘å’Œä»äh ¼½Ž¡åˆ¶è™½ç„¶é€šè¿‡æŠ‘制ä»äh ¼ä¸Šæ¶¨ä½¿ç‰¹å®šå®¶åº­æé«˜ä(sh¨´)º†(ji¨£n)住房支付能力åQŒä½†å¯¹å¸‚(j¨¬ng)场机制的破坏性也非常大。土地利用管制因ä¸ÞZh为地限制äº?ji¨£n)土åœîC¾›¾l™ï¼Œ˜q›ä¸€æ­¥é™ä½Žäº†(ji¨£n)住房ä¾?span style="color: black">¾l™å¼¹æ€§ï¼Œå¯ÆD‡´ä½æˆ¿ä¾›ç»™çŸ­ç¼ºå’Œä½æˆ¿ä­h(hu¨¢n)æ ég¸Šæ¶¨ï¼Œæ‰€ä»¥ä¹Ÿè¢«è®¸å¤šå­¦è€…所诟病ã€?/span>
我国住房å¸?j¨¬ng)场未来发展的几点认è?/span>
最后再谈一下对住房å¸?j¨¬ng)场未来发展的一些认识。住房政½{–大的思èµ\应该是完善供¾l™ï¼Œä¸»è¦æ˜¯å¢žåŠ æœ‰æ•ˆä¾›åº”，ž®¤å…¶æ˜¯æ”¿½{–性住房的供应åQŒå……分发挥二手房å¸?j¨¬ng)场在住房供应当中的作用。我国现在二手房å¸?j¨¬ng)场很不发达åQŒçŽ°åœ¨å®žæ–½çš„调控政策åQŒå°¤å…¶æ˜¯½EŽæ”¶è°ƒæŽ§æ”¿ç­–åQŒå…¶è°ƒæŽ§¾l“果是让大家都不愿意交易äº?ji¨£n)。导致住房供¾l™ä¸¥é‡ä¾èµ–æ–°å»ÞZ½æˆ¿å¸‚(j¨¬ng)场，存量住房资源也得不到有效利用和优化配¾|®ã€?/span>
金融政策斚w¢åQŒé¦–先就是要提高金融机构商业房地产贷‹Æ¾ä¸šåŠ¡çš„风险½Ž¡ç†æ°´åã^åQŒå…¶‹Æ¡è¦¾l§ç®‹(hu¨¤)创新房地产金融工å…øP¼Œå†æœ‰ž®±æ˜¯ä»¥ä½æˆ¿å…¬¿U¯é‡‘制度为基¼‹€åQŒå‘展完善我国的公共住房金融体系ã€?/span>
土地政策的发展趋势，一是ç‘ô¾l­å¼ºè°ƒè€•åœ°ä¿æŠ¤å’Œä¸¥æ ¼çš„用途管åˆÓž¼Œåœ¨é›†¾U¦å’ŒèŠ‚约使用的前提下åQŒé¦–先保证政½{–性住房的供应。再有就是完善土地储备和土地开发制度，提高政府通过土地供给调控å¸?j¨¬ng)场的能力，努力探çƒ?ch¨³)解决集中垄断的土åœîC¾›åº”与å¸?j¨¬ng)场需求多元之间的矛盾。最后就是通过完善招拍挂制度和土地å‡?gu¨®)™®©åˆåŒ½Ž¡ç†åQŒæé«˜åœŸåœîC¾›åº”的有效性，¾~©çŸ­åœŸåœ°å¼€å‘和房地产开发的周期ã€?/span>
å¸?j¨¬ng)场规范政策斚w¢åQŒä¸€ä¸ªæ˜¯é¢„售制度åQŒæˆ‘觉得最主要是应该加强预售资金的监管åQŒå¼±åŒ–预售的直接融资功能åQŒå‘展其间接融资功能åQŒå‘挥其ä»äh ¼½E›_®šåŠŸèƒ½ã€‚对于外商投资房åœîCñ”的管理，最主要的是提高外商投资者在当地获得金融支持的难度。如果完全用他们自己的钱来中国进行房åœîCñ”投资åQŒä¸è®ºå…¶æ˜¯å¦æœ‰æŠ•æœºçš„們֐‘åQŒå…¶å½±å“èŒƒå›´éƒ½ä¼š(x¨¬)很有限，其可能遇到的å¸?j¨¬ng)场风险也不会(x¨¬)直接è{嫁到中国本土的金融体¾pÖM¸­æ¥ã€?/span>
最后对于房åœîCñ”企业而言åQŒé¦–先是要强调徏造高品质的房屋，重视品牌å»ø™®¾åQŒå…¶‹Æ¡æ˜¯è¦æé«˜ä(sh¨´)¼ä¸šçš„˜qè¥æ•ˆçŽ‡åQŒåŠªåŠ›é€šè¿‡é™ä½Žæˆæœ¬è€Œä¸æ˜¯â€œè¥é”€½{–略”来提高效益。再有就是关于土地储备问题，我自å·Þp®¤ä¸ºï¼Œåœ¨å¸‚(j¨¬ng)场处在高潮的阶段åQŒé€šè¿‡é«˜èƒ¦(ch¨³)务杠杆实施高成本的土地储备，不是聪明的土地储备策略，˜q™ä¼š(x¨¬)大大削弱企业抵å±Må¸?j¨¬ng)场风险的能力。还有大中型企业考虑的扩张问题，用什么åŞ式、遵循何¿Uèµ\径、选择什么时候扩张至关重要。最后就是企业的½C¾ä¼š(x¨¬)è´£ä“Q感问题。要做有责ä“Q感的开发商åQŒæåŠ©ç¤¾ä¼?x¨¬)公益固焉™‡è¦ï¼Œä½†å€¡å¯¼å»ºç­‘节能、关注生态环境、探索可持箋(hu¨¤)å»ø™®¾æ¨¡å¼åQŒæ˜¯å¼€å‘商½C¾ä¼š(x¨¬)è´£ä“Q感的更本质体现ã€?/span>åQˆä½œè€?/span>刘洪çŽ?/strong>为清华大学房åœîCñ”研究所所长）(j¨ª)

《清华ähã€?008-1æœ?/p>

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