Q嘉宑֯话之二）(j)
住房政策与房C?jng)场的发?/font>
【聂梅生?未来房h(hun)的预期，增幅?x)^~，但是勒得太紧仍然?x)井喗至于房价下跌，因ؓ(f)大家收入都在升高Q所以房价下跌没有道理?/font>
关于未来可能出台的房C政策Q大家比较关?j)的可能是这几g事：(x)一个是土地Q一个是金融Q一个是E种。先说一下与老百姓关pL较大的物业税Q主要有三点Q第一是老h老办法、新人新办法Q当然这里面有很多新争论。再是二八规律Q?0% 持有高档物业的h要纳物业E的80%Qh数占80% 的中低收入者纳E占20%。第三是旉Q就是什么时候执行。有个说法说2008 q要全部征收物业E，据我所知好像不?x)那么快?/span>
关于土地Q高h地这?007q的特点QŞ成“地王”，然后带动周边房h(hun)上升。打个比方，是面粉h面包仯c(din)他拿着当期的面_h(hun)带动?jin)旁边的面包P而他的面包则要过两年才会(x)出来。另外就是上?jng)公司疯狂招圎ͼ拿到股票市(jng)场充资产，惛_法增发融资，然后使股?jng)、楼?jng)互动非常快Q这?007 q的大特点，和土地政{有关系。我怿中央Ҏ(gu)?x)重招_击，是加大供给Q最好的办法是把土Cl量攑֤。土地问题一定会(x)是政{的重点?/span>
W三是金融，对于银行房贷肯定是卡紧，可能q要加息。央行讲的有道理Q我们加息提高准备金率，不应该认为是针对楼市(jng)、股?jng)，我觉得是冲着通货膨胀更多一些。房h落对于国家国民经的影响l对不如金融的媄(jing)响来得大Q所以对楼市(jng)qg事情不要惛_太窄(jing)Q好像一加息p为是针对房地产?/div>
我觉得明q房L(fng)增幅不会(x)q么高。我专门找过q方面的资料Q从2000 q到现在QGDP 是什么数、CPI 是什么数、房C投资增数又是多少、房h多少。这条曲U我d来，启发挺大。这中间Q中央ؓ(f)什么在2004 q出C(jin)q么多的宏观调控政策Q因为当时的房h(hun)增幅一下子辑ֈ?.5QCPI 指数增长也很高，3.5。固定资产增C很高。结果出C(jin)一大堆政策?005 q_(d)房h(hun)的年增幅降C(jin)7.6Q?006 q降?.5。随?007 q又一下猛涨，冲到?0.5。我怿q会(x)出现2004 qU情况，把增q降下来?/span>
说h(hun)g跌我认ؓ(f)没有宏观层面的依据?span>2007 qGDP 指数11.5QCPI 指数6.5。说2007 q不hQ实际比往q都多，动性非常大?008 q肯定要收羃q一块，先从个贷开始。这一收羃肯定卡住银根、地栏V房C开发企业上?jng)，不?x)让你?007 q一P把土地充q去当资产。未来房L(fng)预期Q增q会(x)q缓Q但是勒得太紧仍然会(x)井喷?/span>
q次房h(hun)上涨有点是透支性的Q我觉得好像恨不得把2008?009 q的份都攑֜2007 q来涨。至于房价下跌，因ؓ(f)大家收入都在升高Q所以房价下跌没有道理。我个h认ؓ(f)现在当务之急是廉租房这一块。因为目前的情况是廉U房q一块缺失，l济适用房不뀂要把缺p一块补h是各地政府的当务之急。经适用房从政策上到?jng)场上都有很多争论，我参加过很多相关会(x)议Q最后吸U了(jin)一些业界的意见：(x)l济适用房不应该是完全权，应该是部分权，否则不公q뀂因为经适用房的土地?gu)金很低，既然土地是国家所有、全民所有，凭什么把土地都补到这部分n上？不公q뀂所以必M产权上控制?/span>
【n云伟】大家不要光看房价高不高Q还要看买得g倹{目前有来多的经适用ѝ廉U房、两限房出现Q这个区周围的基设施配套、周边环境等{，也许?x)面临西方城市(jng)已l经历过的两极化问题?/font>
我们的房L(fng)实比前两q翻?jin)两倍，但是产品质量q没有上厅R提醒买房h注意Q你现在q价钱买的房子和你三年前花很少的钱买的房子质量可能是一L(fng)。实际上Q目前徏N也一直在用各U办法鼓p能降耗、鼓q保。大家不要光看房价高不高Q还要看买的g倹{目前有来多的经适用ѝ廉U房、两限房出现Q如果执行力度比较好的话Q会(x)出现一些低收入人群q度集中到某一个区的问题。这样一来，q个区周围的基础设施配套、周边环境等{，也许?x)面临西方城市(jng)已l经历过的两极化问题。希望有志于做廉U房或者经适用房研I的开发商能考虑q方面，为社?x)多提供一些尝试。对于规划法Q现在明提?gu)把城市(jng)规划{为公共政{。从大的部委来看Q商业部要求各个城市(jng)~商业规划；部要求有的城?jng)试点编住宅规划Q国家教委要各个城市(jng)~学校规划……这些规划真正放C个城?jng)里Q互怹间的兌不密切，׃(x)出现很多情况。早晨上班，很多车是送孩子上学，从徏Nq里没有什么问题。我们要求孩子就q入学，但是有几个小孩是p入学的？q就跟教委的布点有很大关pR这些现象其实都和房Ch有很大关pR因为大家知道，一个小区离学校比较q，h׃(x)比较高，开发商也会(x)把这里当成热炏V?/span>
【王武】中国住戉K题的解决最l还是要依靠l济适用房；开发商不是站在中低收入者解决住戉K题的对立面的Q不经适用房推出多，它对于房L(fng)影响q不是很大?/font>
今天用这个宝贉|?x)，谈一下我对经适用房的观点。第一Q中国住戉K题的解决最l还是要依靠l济适用ѝ商品房的h(hun)格确实很高，q样的房hq决住戉K题可能性不大，最l还是要依靠政府的力量，l合C会(x)资源Q推出廉L(fng)适用房，q样才有可能解决l大部分中低收入者的住房问题。第二，我个为开发商不是站在中低收入者解决住戉K题的对立面的。我认ؓ(f)l济适用房是盈利性很高的行业。首先经适用房这个品不愁卖Q这样销售的问题p决了(jin)。另外经适用房土地是低成本获得，投资成本也解决了(jin)。成本和销售的问题解决?jin)，随之带来的周转率会(x)非常快Q在薄利情况下生的周{率和股东回报率可能会(x)相当可观。从国家来说也可以Ş成一股政{，引导一些资源{向经适用房的开发。第三点Q不经适用房推出多，它对于房L(fng)影响q不是很大。我可以直接表明Q房价几乎不可能下跌。首先从投入来讲Q不是国家的投入还是民间资本、v外资本，都是逐年增加Q这样一来土地成本肯定会(x)增加Q从成本上就军_?jin)房价不会(x)下跌。其ơ从需求来Ԍ也没有很大媄(jing)响。一些h提到拐点q一说法Q我认ؓ(f)房地产市(jng)场很难有q种情况出现Q特别是中国q样一个大国，l济处于快速发展时期，各方面投入在增加Q城?jng)化带来的需求也在增加。在q种背景下，房地产市(jng)场的拐点不会(x)出现Q最多是新的切点Q比如增数放~，q种可能性居多?/span>
【李晋扬】我觉得2008 q不?x)有太多的行业政{。现在的金融政策肯定?x)对房地产行业有一些媄(jing)响，重点是如何消化这些政{?/font>
说到2008 q的势Q我觉得要看从哪个角度看qg事情。如果从消费者的角度Q对于中国的房地产行业，我们q是很有信心(j)的。从q个行业大的基础因素来讲Q不是人口也好、改善住戉K求也好，原来我们判断依据的市(jng)场因素没有变Q对行业的判断还是利好。从周期上讲Q对q个行业应该有信?j)，不?x)有大q度的下滑。而从开发企业来_(d)2008 q确实要心(j)谨慎。刚才聂?x)长也讲了(jin)，对过分暴涨?x)有调整。开发企业在2008 q一定要x自己的现金流。这一点在南方城市(jng)比较明显Q销售量萎羃实非常厉害Q观望气氛已lŞ成了(jin)。从银行来看Q明q放~幅度也很难_(d)要看金融pȝ里调控能有多ѝ这实?x)?jing)响到开发企业原来的计划。从另外一个角度讲Q这些政{对于这个行业的健康发展来说是好的。我们国内开发企业其实应该更好地提升自己的管理能力和产品能力Q包括质量、户型设计、售后服务，我们q有很大的空间去提升。我觉得我们中国人的学习(fn)能力q是非常强的。回头来看，在不是很长的旉里，我们解决?jin)很大的住房pȝ建造问题，q个q程应该说是很成功的。后面能不能把我们的学习(fn)能力应用得更好，把这个行业做得让国际上都U道Q这是我们要重点x和研I的?008 q我认ؓ(f)?x)有一些行业的整合Q这也是应该的。像2007 q年l这一D，涨的面确实很大。大家去买地Q拿到地p赚钱Q但是不?x)Lq样的。大家还是要回到一个更规范的竞争条件下Q考虑怎么提升自己的品能力和理水^?/span>
【耿晓华】我认ؓ(f)政策的调控应该是让房L(fng)下来Q而不是让房h(hun)降下去，现在有买戉K求的是很多的?/font>
从一个媒体的角度来说Q焦点网购房的h非常庞大。每一ơ政{出収ͼ论坛里都?x)有各方面的观点Q可以看出大家对住房的需求。因为我们经历了(jin)很长旉的封建社?x)，大家对于房屋、土地的占有意识从根上是灭不掉的，所以大家对拥有住房的(f)求是必然的。开发商一端希望把房子卖出去获得利润，对于老百姓来_(d)则是希望在力所能及(qing)的范围内用比较低的h(hun)gCѝ在房地产政{出C后，有一个房屋销售放~期Q就是老百姓在和房C商双方博弈，看到底是马上购买Q还是等一{看房h(hun)能不能降。从国家对于房改之后的政{来看，刚才一位学长说?jin)，长期来看房地产应该不会(x)像拐点一L(fng)接降下来。政府希望老百姓居者有其屋Q又不希望让房地产这L(fng)支柱产业遭受巨大冲击。固定资产有个比较正常的保g涨是可以的，但如果是个非帔R的斜率，上涨速度非常快，可能会(x)引v老百姓尤其是有购戉K求的q部分h不满。我认ؓ(f)政策的调控应该是让房L(fng)下来Q而不是让房h(hun)降下厅R现在有买房需求的是很多的。对于老百姓来_(d)每次政策出来Q在执行力度上能不能真正把政{落实下去，q是大家非常x的。有一些业内h士也_(d)不要把每ơ调控都变成“空调”。对于房C?jng)场我们q是非常看好的?/span>
【n铁\】我们每天在卖房Q以前很多hl我打电(sh)话是要打折，现在打电(sh)话则是ؓ(f)?jin)能买得上房子?/font>
说到未来h的预期，很简单，所谓h(hun)格就是供需变化。从供的角度来讲Q政府每q拿出的土地供应量是有限的，但是需求的增长q远大于土地供应量的增长。我们每天在卖房Q以前很多hl我打电(sh)话是要打折，现在打电(sh)话则是ؓ(f)?jin)能买得上房子。深x不知道，北京很明显。我感觉买房的h都不是ؓ(f)?jin)投资，是自用的。这U自用更多地是升U型的。他原来的房子可能已l满不?jin)生zȝ需要，比如l婚、生孩子、老h要就q看病、孩子要p上学。现在的׃、居住不一定是一体的Q所以造成?jin)住戉K求很大的局面。另外一大需求，人口从农村向?/span>城、从县城向大城市(jng)涌去Q这些情冉|改变不了(jin)的，原因是城乡差别很明显。我有一定的财富U篏后，?x)给孩子上好的学校、住好的房子Q一定会(x)往上走。这是Z么在大城?jng)?x)有非常大的房C需求。这在北京、上深圳非常明显。换句话_(d)什么时候像国外一P城乡差别很小?jin)，居住、医疗条仉一致了(jin)Q就没有q样的问题了(jin)?/p>《清华h?008-1?/p>
清华校友M(x)服务?/span>
清华校友M(x)订阅?/span>