国际视野看中国楼?实体l济才是Ҏ(gu)
全国工商联房C商会(x)?x)长聂梅?span lang="EN-US">
_ֽ观点Q?span lang="EN-US">
房地产只是毛Q实体经才是皮?span lang="EN-US">
建筑是当前房C的对冲基金，资源环境投资是经危机的解药?span lang="EN-US">
住宅产业化要走出尬之\Q可以考虑与绿色徏{ƈ轨前行?span lang="EN-US">
中国不缺开发企业，但缺房地产经营企业?span lang="EN-US">
新华房Q请(zhn)简单回一下房C发展历程和标志性事Ӟ
聂梅生：(x)房地产是与中国经共生同步的Q房C业本w是l济的重要组成部分，与实体经有着密切的关p，所以经的几次起伏也成为房C发展的分水岭。房C业经历了p划经向市场l济转变的过E?span lang="EN-US">
最?span lang="EN-US">1980q左叻I随着邓小q_巡吹响房C发展可Q广州、深圳等南方特区城市率先启动Q但只是局部发展，那时北方地区q没有启动?span lang="EN-US">1990q?span lang="EN-US">~1995q_(d)是宏观调控比较严厉的几年Q主要控制v南、v口等省市出现炒地皮、炒D{土地沫炒作?span lang="EN-US">
1998q房改，住房由实物分配{向货币分配，形成商品房市场，出现了更多的开发商、管理机构、法律法规、小区等?span lang="EN-US">2006q以后认识逐渐有新变化Q特别是对保障性民生住房和商品住房达成比较明确的共识，那就是商品房和保障性民生住房功能不一栗?span lang="EN-US">
新华房Q房C能背负v"一头担着投资Q一头担着消费Q一头担着民生Q一头担着l济"的重负？
聂梅生：(x)商品房不可能都担下保民生Q保障性住房这部分必须由政府来解决。虽然现在还有不同意见，但是对两者功能基本辩清楚是近几年最大成?span lang="EN-US">
实体l济是房C依附的皮
新华房Q?zhn)此次回来对目前的房地产市场有哪些新的认识Q?span lang="EN-US">
聂梅生：(x)Q聂梅生刚从国工作1个半月回国）在房C与土地资源的认识斚w有了一些新的想法，我们分析房地产的几个要素Q首先是地段资源制胜Q在国际上叫?span lang="EN-US">"locationQ地D）、，locationQ地D）?span lang="EN-US">locationQ地D）"Q如果归C帝的话，那就?span lang="EN-US">"上帝造h不造地"Q见土地资源的E~性、重要性，所以土地市Z成就了不?span lang="EN-US">"地王"Q也l政府胦政提供了支持?
后来发展成ؓ(f)产品制胜Q也是"productsQ品）?span lang="EN-US">productsQ品）?span lang="EN-US">productsQ品）"Q把产品做精Q把质量攑֜W一位，例如万科、阳?span lang="EN-US">100、龙湖等都是国内著名的品型企业。所?span lang="EN-US">"上帝与细节同?span lang="EN-US">"Q坚持把l节做好Q这是房C发展重大q步?
现在发展到资金ؓ(f)王的时候，也就?span lang="EN-US">"moneyQ资金）?span lang="EN-US">moneyQ资金）?span lang="EN-US">moneyQ资金）"Q所?span lang="EN-US">"上帝带不C分钱"Q房C与经大势密切相兟뀂虽然近期市场成交量上去了，房h(hun)却还在挣扎，q期新增投资上不去，主要是资金还有问题。今后房C市场?x)出现地区、企业的差异性，地区的经背景不同，企业的实力不同其抗跌能力和前景就不同。一季度全国信贷释放4.8万亿Q一季度的释N几乎消耗了全年dQ有人甚至预计今q将辑ֈ8万亿Q那是释放天量的信贗?
不仅仅是中国房地产市场，全世界的金融帝国都出C问题Q这是金融危机给大家最大的震撼。目前国外普遍认为在中国?span lang="EN-US">REITS拥有巨大的发展机?x)，中国的房C市场已经基本与国际市场开始接轨?span lang="EN-US">REITS不了中国，国{国安请中国的开发商?span lang="EN-US">"抄底"Q其实需要的是中国投资。因此，?span lang="EN-US">15q来的深刻认识是世界房地产市场同中国房地产市场深层次的本质是一L(fng)?
新华房Q?zhn)能否介绍一下未来新的房C开发模式？
聂梅生：(x)未来的房C开发不仅是满单的居住功能Q还要有l济C会(x)功能。房C发展的一个基是产业Q解军_实体l济Q?span lang="EN-US">industryQ以后，q才?x)聚人气Q有人就需要房住，实体l济才是整个l济构成的基?
例如Q在著名的硅谷南边，q有一个比当年的硅谯J荣?span lang="EN-US">airspace valleyQ航IQ，有一U特D现象是买房的h都是80-90后的q轻消费体。ؓ(f)什么会(x)q样Q因里以航空刉厂、新能源{业作为基Q聚集到q里的工人非常年轻，形成该地区房产消费的购买力?
因此Q中国经发展，势必产生一部分新生力_力，未来房地产的希望在9亿农民要不要从农村{Ud城市化中来，要不要帮助农民富hQ农民要不要q城形成新的市民。不是要把房子拆了将他们挪到城里Q那栯定持l不了，需要有一个就业的地方Q不是pq是城郊。这ơ中央推q农村宅基地{Q让农民先有自己的资产ƈ释放需求，是l济的动力和U极信号。房C只是毛，实体l济才是皮。如此一来，我们的城镇化׃再像北京那样摊大|城镇房价也不会(x)高?
l色建筑与住宅业化q轨
新华房Q?zhn)曄说绿色徏{是当前房地产的对冲基金Q资源环境投资是l济危机的解药，l色建筑在这轮经危ZI竟发挥多大的威力Q?span lang="EN-US">
聂梅生：(x)西方国家当前在绿色徏{方面比我国更加重视Q因为徏{对土地、水资源、能源方面比汽R消耗大得多Q往q房C占固定资产L?span lang="EN-US">20%左右Q比例非常大?
我们看待q个问题Q关键是看下一轮国际社?x)在争什么？在什么地Ҏ(gu)较高的期望|克林执政时期，国政府?span lang="EN-US">IT先行为核心竞争力Q布什执政时期Q美国政府以占据xa为核心竞争力Q新一届的奥巴马政府，则以发展l色能源为核心竞争力Q包括太阌、电(sh)动R、环境资源等。下一步全球的通货可能以能源和环境ؓ(f)支撑。因此，谁执l济牛E子，谁就先一步掌握世界的l济命脉?
新华房Q中国有没有在绿色徏{方面做得比较好企业Q?span lang="EN-US">
聂梅生：(x)比如招商C׃直在l色建筑斚w做得比较好。他们在酒店、住宅等斚w都在做绿色节能徏{，如泰格公寓每q能节省好几百万的运行费Q节U出来的q几百万可都是企业看得见的利润?span lang="EN-US">
新华房Q住宅业化优势一是提高住宅的质量Q二是降低住宅的成本。但是，目前仅有万科{少C业在推行住宅产业化，住宅产业化单靠一个企业是不成的，同时在未形成规模化以前，成本增加是必然。?zhn)如何看待中国的住宅业化现状以及面?f)的问题？
聂梅生：(x)Q笑Q对于住宅业化的问题，我是最有发a权的。（1998qvQ聂梅生曾担dN住宅产业化办公室MQQ?
现在对于q个问题Q我的看法有些变化：(x)1998q_(d)国务院办公厅联合八部委下发关于促q住宅业化的意见，也就?span lang="EN-US">72h件。但?span lang="EN-US">10q过MQ住宅业化q是没有大动静，q一Ҏ(gu)们就应该反思，事情本n有问题?
Z么在国、日本住宅业化E度高？主要在于发达国家的劳动力成本高。住宅业化的关键问题是生U与工h竞争Q哪个更便宜哪个更快Q当Ӟ理论上批量生产更标准、更便宜Q成本、利润更好控制?
那住宅业化Z么在中国推行困难呢？原因在于中国农民工的价gQ中国是世界的制造厂Q所?span lang="EN-US">"Made in China"。农民工q城大量在施工队q活Q开发商选择农民工的成本与住宅业化相比Q其成本差不多甚x便宜Q他们ؓ(f)什么要Z宅业化买单呢？同时Q这U?span lang="EN-US">"机器替代工h"的做法，当前?x)让一些农民工因此׃Q不W合中国国情?
Q聂梅生与王x在东方卫视对话）当时Q万U董事长王石说当前推行住宅业化的成本要比普通徏戉K?span lang="EN-US">40%Q对此企业该怎么办？要么提高产品hQ要么压~企业利润。而在d楼市低迷的情况下Q提高h(hun)格几乎不可能Q而压~利润公怹承受不了Q因为本w品就在降仗?
王石认ؓ(f)Q虽然暂时住宅业化规模、利润薄Q其他企业跟q做大以后，形成一条住宅业化的生产线后，市场׃(x)做大?
我认Z宅业化要走出尴之路，可以考虑与绿色徏{ƈ轨前行。因为绿色徏{不是农民工能解决的事情Q但又是必须用到的，两者ƈ轨应该能解决住宅产业化推q缓慢的问题?
新华房Q中国不~开发企业，但缺房地产经营企业。例如整体持有出U商业物业，在金融危机大背景下，商业C׃金融危机也遭遇阵痛，有h在逆市扩张Q也有h在放慢脚步。?zhn)?gu)怎么看？
聂梅生：(x)持有出租型商业物业与l济的关pL大，它是房地产的高业态。由于金融危机经Ş势不好，酒店{商业地产租金大q下降、出U率低，它与民生问题不一P却与l济形势好坏密切相关。例如上作为金融中心，一旦经Ş势好转，其商业很快就?x)v来?
以前q类高端物业一般都掌握在外资投行手里，例如凯d|地整体收购打造的嘉茂中心Q聂梅生赯nC意寚w的凯德·嘉茂中心）Q这与企业资金量充和经验有兟뀂投行收购这c高端物业，作ؓ(f)资?span lang="EN-US">REITS上市Q与资金量充_l验密切相关Qƈ且更Ҏ(gu)国际化，q也是我Z么说中国房地产快与世界基本接轨的原因。目前中国缺投资于整体持有房地产物业，长期l营出租的企业和机构Q不能只是个人出U的低形态?
所以，我觉得现在不用着急，金融危机正好整一下市场。比如摩根大通等投行不q来Q吐了一些品出来，正是企业抄底收购很好的机?x)。如果没有持有型出租物业Q那么中国房C发展始终"短腿"Q目前有些投行重新回C国投资，主要是对中国l济又恢复了信心?span lang="EN-US">
聂梅生，1962q毕业于清华大学土木工程pȝ排水专业Q曾于中国市政工E西南设计院工作?span lang="EN-US">18q?span lang="EN-US">1984q至1986q_(d)由国家公z至国伦塞利尔理工学院Q?span lang="EN-US">Rensselear Polytechnic InstituteQ做讉K学者?span lang="EN-US">1994q担ȝ学技术司叔R、徏NU学技术委员会(x)委员Q?span lang="EN-US">1998qv担Q部住宅业化办公室主仅R部U学技术委员会(x)副主任，1996qvZQ中国土木工程学会(x)水工业分?x)理事长?span lang="EN-US">2001qvZQ中华全国工商业联合会(x)房地产商?x)?x)ѝ?span lang="EN-US">
转自 新华|?span lang="EN-US"> 2009q???/span>
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