刘爱明：享受“缺氧”的状�/h2>

2013-01-24 |

2012òq?span lang="EN-US">8月至9月，协信åœîCñ”在上‹¹¯‚¿žæ‹¿ä¸¤òq…商办地块。两地块都是一¾U§çƒ­åœŽÍ¼Œòq¶ä¸”拿地间隔不到一个月åQŒåä¿¡çš„“有备而来”制造了轰动效应ã€?span lang="EN-US">

　　协信åœîCñ”CEO刘爱明日前接受早报专访，谈及民企巨头协信与“千于쀝万¿U‘的不同“玩法”，刘爱明表½Cºï¼Œåœ¨åä¿¡å°±åƒåœ¨çˆ¬ä¸€åº§é‡Žå±±ï¼Œèµ„源相对匮乏åQŒç¼ºå¥½çš„½Ž¡ç†åQŒç¼ºå¥½çš„人才åQŒå·¥ä½œå¼ºåº¦éžå¸¸å¤§åQŒå°±å¥½åƒç™Õd±±¾~ºæ°§ä¸€æ —÷€‚“但我很享受˜q™ç§â€˜ç¼ºæ°§â€™çš„状态。â€?span lang="EN-US">

刘爱明，清华大学土木¾p?span lang="EN-US">1986¾U§æœ¬¿U‘，1993òq´ç¡•å£«ç ”½I¶ç”Ÿæ¯•ä¸šã€?span lang="EN-US">2002òq´å‰åQŒæ›¾ä»ÖM¸­å›½æ“v外徏½{?span lang="EN-US">(深圳)有限公司董事æ€È»ç†ã€ä¸­‹¹·åœ°äº§è‚¡ä»½æœ‰é™å…¬å¸å‰¯æ€È»ç†ã€?span lang="EN-US">2002òq´åŠ å…¥ä¸‡¿U‘，负责企划、工½E‹ã€èµ„金管理中心和财务ã€?span lang="EN-US">2005òq?span lang="EN-US">11月è“vä»ÖM¸‡¿U‘企业股份有限公åæ€¸Š‹¹·åŒºåŸŸæ€È»ç†ã€‚后担ä“Q万科企业股䆾有限公司执行副总裁å…ég¸Š‹¹·åŒºåŸŸæ€È»ç†ã€?span lang="EN-US">2011òq?span lang="EN-US">6月离职ã€?span lang="EN-US">2012òq?span lang="EN-US">7月正式担ä»Õdä¿¡åœ°äº§æŽ§è‚¡æœ‰é™å…¬å?span lang="EN-US">CEO一职ã€?span lang="EN-US">

“骨子里的商业基因�/span>

　　“用两块商业用地叩开上æ“v的大门只是一个开始。”刘爱明对记者表½Cºï¼Œæœªæ¥åœ¨ä¸Š‹¹øP¼Œåä¿¡ä¹Ÿä¼šåšä½å®…äñ”品，目前已经在考量嘉定和æàä¸œå¸‚场，虽然˜q˜ä¸èƒ½å…·ä½“透露具体区域åQŒä½†åä¿¡åœ¨æœªæ?span lang="EN-US">3个月内还会在上æ“v拿地ã€?span lang="EN-US">

　　他还表示åQŒåœ¨æœªæ¥4个月内，除了在上‹¹ïLš„拓展之外åQŒåä¿¡è¿˜ä¼šç‘ô¾l­æ‰©å¼ åŒ—京、长沙等市场。“所以，在上‹¹äh‹¿äº†ä¸¤å—地只是一个开始，未来协信扩张的步伐不会停止。â€?span lang="EN-US">

　　2009òq´è‡³ä»Šï¼Œåä¿¡å·²è¿›é©ÖM¸Š‹¹—÷€è‹å·žã€æ— é”¡ã€æˆéƒ½ã€æ˜†æ˜Žã€ä¸‰äºšã€é•‡æ±Ÿç­‰å¤§ä¸­åž‹åŸŽå¸‚，同时˜q˜å°†åœ¨åŒ—京、杭州、长沙拓展，预计åˆ?span lang="EN-US">2013òq´åº•åQŒåä¿¡å…¥é©Èš„城市ž®†è¾¾åˆ?span lang="EN-US">12个ã€?span lang="EN-US">

　　˜q›å…¥ä¸Šæ“v的“第一站”选择了两个商业项目，刘爱明给出的理由是“协信骨子里ž®±æœ‰å•†ä¸šåŸºå› â€ã€?span lang="EN-US">

　　刘爱明表½Cºï¼Œåä¿¡åœ¨å•†ä¸šåœ°äº§æ–¹é¢å·²¾låšå¾—非å¸æ€¸“业，协信在重庆做商业åœîCñ”有一个非常具有代表性的“星光”系列：星光68、星光时代和星光天地åQŒå…¶æ¡£æ¬¡ž®Þq›¸å½“于上æ“v的恒隆、港汇和‹¹¦ä¸œçš„大拇指òq¿åœºã€?span lang="EN-US">

他透露åQŒä¸Š‹¹ïLš„两个商业™å¹ç›®åQŒç›®å‰æ­£åœ¨åšå‰æœŸçš„规划方案，闸北的商办地块未来的定位ž®†ä¼šæŽ¥è¿‘重庆星光天地åQŒè™¹æ¡¥çš„™å¹ç›®è¦é…åˆæ•´ä¸ªå¤§è™ÒŽ(gu¨©)¡¥çš„开发进度，估计™å¹ç›®äº¤ä»˜è¦åœ¨2015òq´åº•å·¦å³ã€‚两个商业项目未来都ž®†ç”±åä¿¡è‡ªå·±æŒæœ‰¾lè¥ã€?span lang="EN-US">

“扩张的企业永远¾~ºé’±â€?/span>

　　“目前协信的土地储备大概åœ?span lang="EN-US">800ä¸?span lang="EN-US">-900万åã^方米åQŒæŒ‰æ­¤å‰çš„开发节奏大概可ä¾?span lang="EN-US">5-6òq´çš„开发，不过˜q™ä¹Ÿè¦çœ‹æœªæ¥å¸‚场和公司开发规模的增长情况。”刘爱明表示åQŒè¿™å‡ å¹´åä¿¡çš„开发规模每òq´éƒ½æœ?span lang="EN-US">60%-70%的增长，2013òq´è¿˜ä¼šæ›´å¤šä¸€äº›ï¼Œå¯èƒ½ä¼šæ˜¯2012òq´çš„两倍ã€?span lang="EN-US">

　　‹È€˜q›çš„扩张让äh联想åˆîCº†å½“年的绿城。对此，协信ä¼ég¹Žæœ‰è‡ªå·Þqš„准备ã€?span lang="EN-US">

　　“对于资金，我一直有˜q™æ ·çš„理解，扩张的企业永˜qœç¼ºé’±ã€‚”刘爱明表示åQŒâ€œä¸€ä¸ªä¼ä¸šå¦‚果不扩张当然ž®×ƒ¸¾~ºé’±äº†ã€‚但我始¾lˆåšä¿¡ï¼Œ˜q™ä¸ªä¸–ç•Œòq¶ä¸¾~ºé’±åQŒç¼ºçš„是赚钱的能力。对协信来说åQŒåªè¦é˜µåœ°è¿˜åœ¨ï¼Œåä¿¡ž®×ƒ¸ä¼šæ‹’¾lä“Q何åŞ式的投资。这些年åQŒåä¿¡å’Œå›½å†…外的基金、信托、银行合作非常广泛且多样åQŒèžèµ„渠道非常畅通，坦白è¯ß_¼Œåä¿¡ç›®å‰òq¶æ²¡æœ‰èµ„金方面的压力。â€?span lang="EN-US">

　　商业åœîCñ”在回½WÆDµ„金的能力上不如住宅äñ”品。目前，在协信的土地储备中，住宅产品占到äº?span lang="EN-US">60%-70%åQŒéžä½å®…¾cȝš„土地储备åœ?span lang="EN-US">30%左右ã€?span lang="EN-US">

“对协信来说åQŒä½å®…是最基础的业务。”刘爱明介绍åQŒåä¿¡æœ‰ä¸€ä¸ªå«â€œåä¿¡åŸŽâ€çš„产品åQŒå®ƒæœ‰ç±»ä¼égºŽæ¸¯æ±‡òq¿åœº˜q™æ ·çš„商场，有部分写字楼åQŒå¸¦ä¸€éƒ¨åˆ†ä½å®…åQ›è¿˜æœ‰ä¸€ä¸ªäñ”品叫“总部城”，它是一个总部基地åQŒä»¥åŠžå…¬ä¸ÞZ¸»åQŒå°‘量配¾|®ä¸€å®šæ¯”例的住宅和商业；˜q˜æœ‰ä¸€ä¸ªäñ”品叫“未来城”，ž®±æ˜¯çŽ°åœ¨æ— é”¡çš„项目，占地2.5òqÏx–¹å…¬é‡ŒåQŒå…¶ä¸­æœ‰30%的工业ã€?span lang="EN-US">30%的办公ã€?span lang="EN-US">30%的住宅和10%的住宅ã€?span lang="EN-US">

“十里洋åœÞZ¸å¥½æØœâ€?/span>

　　“进入上‹¹øP¼Œåä¿¡çš„核心竞争力ž®±æ˜¯å“è´¨å’Œç‰¹è‰ŒÓ€‚协信即使是造工业园区，盖厂房，也会用住宅的品质åŽÀL‰“造。”刘爱明对记者坦­a€åQŒâ€œåŠ ç›Ÿåä¿¡çš„原因ž®±æ˜¯è¢«åä¿¡çš„产品折服。â€?span lang="EN-US">

　　“我们在重庆的协信公馆是一个精装大òq›_±‚™å¹ç›®åQŒå‡ä»¯‚¿˜ä¸åˆ°2万元/òqÏx–¹¾c»I¼Œå¯ä»¥è¯ß_¼Œæˆ‘在上æ“v看过çš?span lang="EN-US">5万元/òqÏx–¹¾c³ä»¥ä¸Šçš„™å¹ç›®ä¹Ÿæ²¡æœ‰è¿™ä¹ˆé«˜çš„品质。星å…?span lang="EN-US">68的商场，¾cÖM¼¼ä¸Šæ“v恒隆òq¿åœºçš„æ¡£‹Æ¡ï¼Œå½“时我也被其品质折服åQŒå…ˆä¸çœ‹˜q™ä¸ªå•†åœºçš„经营，ž®±æ•´ä¸ªå•†åœºçš„设计、品质、品位，我觉得在上æ“v也绝对不会排在前五名之后。”谈到协信的产品åQŒåˆ˜çˆ±æ˜Žä¿¡å¿ƒæ»¡æ»¡ã€?span lang="EN-US">

　　“品质是协信的立业之本，商业是协信的基因。十里洋åœÞZ¸æ˜¯é‚£ä¹ˆå¥½æ·ïLš„åQŒåœ¨ä¸Šæ“våQŒä½ å¿…须有能力，有特炏V€‚”刘爱明表示åQŒâ€œä¸Š‹¹¯‚¿™ä¸ªåŸŽå¸‚å·²¾lå¾ˆå¤šå…ƒäº†ï¼Œä½ åªè¦æœ‰è‡ªå·±çš„特点，在这个城市中ž®×ƒ¸€å®šæœ‰å±žäºŽä½ çš„æœÞZ¼šã€‚â€?span lang="EN-US">

　　不过åQŒåˆ˜çˆ±æ˜Žå¯¹ç›®å‰å•†ä¸šåœ°äº§å¼€å‘现状也表现出担忧ã€?span lang="EN-US">

　　“有äºø™¯´ä¸­å›½çš„商业地产已¾lè¿‡å‰©äº†åQŒæˆ‘认äØ“˜q™ä¸æ˜¯é‡çš„问题，而是质的问题。因为存在大量粗制滥造的产品åQŒå¥½çš„商业地产åƈ不多。”他认äØ“åQŒåœ¨ä¸­å›½åšå•†ä¸šåœ°äº§ï¼Œítè¸å®žå®žè®¤çœŸåšæ‹›å•†è¿è¥çš„企业òq¶ä¸å¤šã€‚现在有很多搞商业地产的åQŒå…¶å®žæœ¬è´¨éƒ½æ˜¯ä»¥åœîCñ”ä¸ÞZ¸»åQŒå•†ä¸šåªæ˜¯ä¸€ä¸ªå·¥å…øP¼ŒæŠŠå¯å”®éƒ¨åˆ†å–掉后åQŒå•†åœºæœ¬íw«ç»òq¶ä¸¾lè¥åQŒæˆ–¾lè¥çš„好坏都无所谓，˜q™å°±æ˜¯å…¸åž‹çš„以地产äØ“ä¸Èš„商业开发ã€?span lang="EN-US">

　　“开发商业地产就应该以商业äØ“ä¸Õd¯¼ã€‚一个项目的核心在于商业本èín的招商运营，商业的运作其实是非常难操盘的。对于住宅来è¯ß_¼Œå»ºæˆå›_®Œæˆï¼Œä½†å¯¹äºŽå•†ä¸šåœ°äº§æ¥è¯ß_¼Œå»ºæˆåªæ˜¯ä¸€ä¸ªå¼€å§‹ï¼ŒçœŸæ­£çš„挑战是后期的运营。而协信就是一个更注重后期˜qè¥çš„开发商。”刘爱明表示ã€?span lang="EN-US">

对话

东方早报åQ?/span>æ‚(zh¨¨n)¨å¯¹æœªæ¥ä¸­å›½æˆ¿åœ°äº§è°ƒæŽ§çš„轨迹如何判断åQ?

刘爱明：我对今年的市场持谨慎态度åQŒé•¿æœŸæ¥çœ‹ï¼Œæˆ¿åœ°äº§è°ƒæŽ§ä¸ä¼šæ”¾æ¾ã€‚中国的房地产市场已¾lå¾ˆéš¾ä¸€æ¦‚而论åQŒå„大城市的表现也不ž®½ç›¸åŒï¼Œæ¯ä¸ªåŸŽå¸‚的政½{–实施力度也不一栗÷€‚æ€È»“来说åQŒæœªæ¥ä¸­å›½æ¥¼å¸‚的政策ä¸Õd¯¼æ¨¡å¼ä¸ä¼šæ”¹å˜ã€?span lang="EN-US">

东方早报åQ?/span>æ‚(zh¨¨n)¨è®¤ä¸ºç›®å‰ä¸Š‹¹ähˆ¿ä»äh˜¯å¦å·²ç›˜æ•´åˆîC½åQŒæœªæ¥æˆ¿ä»¯‚µ°åŠ¿å°†ä¼šæ€Žæ ·åQ?span lang="EN-US">

　　刘爱明：我认为市场有自èín的规律，供求关系、政½{–等都会影响短期房ä­h(hu¨¢n)走势åQŒä½†å¤§è¶‹åŠ¿æ¥çœ‹ï¼Œåœ¨æœªæ?span lang="EN-US">5òq´å†…åQŒç¨³æ­¥ä¸Šæ¶¨çš„可能性更大，原因是中国还处在城市化进½E‹ä¸­åQŒäh口è{¿Uȝš„住房需求量依然巨大ã€?span lang="EN-US">

　　东方早报åQ?/strong>中国楼市的牛市还会不会出玎ͼŸ

　　刘爱明：要说“牛市”，我觉得现在就是最好的“牛市”。之前我们看到的所谓“牛市”是一个发展速度˜q‡å¿«çš„市场。现在的市场很健åºøP¼Œåœ¨å…¬òq³ç«žäº‰çš„环境下，有能力的企业很容易发展扩大，但没有专业能力的企业可能会觉得经营很困难åQŒè¿™ž®±å’Œè‡ªç„¶ç•Œä¸€æ øP¼Œä¼˜èƒœåŠ£æ±°ã€?span lang="EN-US">

　　东方早报åQ?/strong>在上‹¹øP¼Œæœªæ¥æ‚(zh¨¨n)¨æœ€çœ‹å¥½çš„板块有哪些åQ?span lang="EN-US">

　　刘爱明：大虹桥、大‹¹¦ä¸œã€åŽä¸–博板块、èé_士尼板块åQŒè¿™äº›æˆ‘都看好。上‹¹ïLŽ°åœ¨ç‰©ä¸šç§¾cÕd·²¾léžå¸¸å¤šå…ƒåŒ–åQŒä»Žæ—©å¹´çš„纯住宅到现在的写字楹{€å•†åœºã€é…’店等多元物业åQŒæ¯ä¸ªç§¾c»éƒ½å¾ˆä¸°å¯Œï¼Œç”šè‡³ä¸€äº›è¾¹¾~˜åŒ–的东西也­‘Šæ¥­‘Šå¤šåQŒåŽŸæ¥çš„厂房可以攚w€ æˆåˆ›æ„½C‘ÖŒºåQŒå˜æˆå•†ä¸šä¸­å¿ƒï¼Œå˜æˆå†™å­—æ¥û|¼›ä¸€òq¢è€æˆ¿å­ï¼Œæ”šw€ ä¸€ä¸‹åˆå˜æˆäº†é…’店ã€?span lang="EN-US">

　　东方早报åQ?/strong>从“千于쀝万¿U‘到大型民营企业协信åQŒæ?zh¨¨n)¨ä¸ªäh最大的改变是什么？

刘爱明：万科和协信的“玩法”完全不同。这ž®±å¥½åƒåœ¨çˆ¬å±±ä¸€æ øP¼Œä¸‡ç§‘ž®±åƒæ˜¯ä¸€åº§æœ‰å°é˜¶çš„å±±åQŒåªè¦ä¸€æ­¥ä¸€æ­¥é¡ºç€å°é˜¶å¾€ä¸Šçˆ¬ž®±å¯ä»¥äº†åQŒåŒºåˆ«å°±åœ¨äºŽä½ èƒ½åŠ›å¼ºž®Þqˆ¬å¾—快一些，否则ž®Þqˆ¬å¾—慢一些。但在协信这æ ïLš„民营企业åQŒå°±åƒåœ¨çˆ¬ä¸€åº§é‡Žå±±ã€‚它的资源相对匮乏，¾~ÞZ¹æ”¿ç­–、资金上的支持，¾~ºå¥½çš„管理，¾~ºå¥½çš„äh才，ž®±å¥½åƒç™»å±Þq¼ºæ°§ä¸€æ —÷€‚但中国的民营企业家有两个特点，一个是有智慧，在什么都¾~ºçš„情况下，把企业搞èµäh¥ž®±æ˜¯ä¸€¿Uæ™ºæ…§ï¼›å¦å¤–一个就是勤奋，靠的是比别äh更多的努力，我现在虽然工作强度非常大åQŒä½†˜q™ä¹Ÿå¾ˆæœ‰æŒ‘战åQŒæˆ‘很äín受我现在的这¿Uâ€œç¼ºæ°§â€çš„状态ã€?span lang="EN-US">

åQˆæ—©æŠ¥è®°è€?董琳霞）

转自《东æ–ÒŽ(gu¨©)—©æŠ¥ã€?st1:chsdate w:st="on" isrocdate="False" islunardate="False" day="24" month="1" year="2013">2013òq?span lang="EN-US">1æœ?span lang="EN-US">24æ—?/st1:chsdate>