2015òq?span lang="EN-US">4æœ?span lang="EN-US">5日，“水木燕å›æ²™é¾™â€é‚€è¯·äº†¾ŸŽå›½å®‰å¯Œé‡‘èžå·¥ç¨‹é›†å›¢è‘£äº‹æ€È»ç†ã€çº¦¾˜°éœæ™®é‡‘斯大å¦å‡¯åˆ©å•†å¦é™¢å…ÆDŒæ•™æŽˆã€ä¸–ç•ŒåŽäºÞZ¸åŠ¨äñ”å¦ä¼šå‰¯ç§˜ä¹¦é•¿é™ˆå‰‘åšå£«åQŒä¸Žå¤§åŽåºœåœ°åŒºçš„朋å‹ä»¬åˆ†äº«ç¾Žå›½æˆ¿åœîCñ”金èžèµ„äñ”è¯åˆ¸åŒ–çš„¾l验与ä¸å›½èµ„产è¯åˆ¸åŒ–的未æ¥å‘展方å‘ã€?span lang="EN-US">
陈剑åšå£«é¦–先从ç†è®ºçš„角度解释了资产è¯åˆ¸åŒ–的相å…Ïx–¹ã€åŽŸç†å’Œå®šäh(hu¨¢n)机制。在ž®†è´·‹Æ‘֑攄¡»™å€Ÿæ¬¾è€…åŽåQŒèµ„产的原始æƒç›Šäº?span lang="EN-US">(OriginatoråQŒå¯ä»¥æ˜¯é“¶è¡Œæˆ–者信托机æž?span lang="EN-US">)会出于风险隔¼›Èš„考虑åQŒå°†å¯è¯åˆ¸åŒ–的资产注入特ŒDŠç›®çš„è²ä½?span lang="EN-US">(Special Purpose Entity)ä¸ï¼Œ¾l过信用增强ã€å¾æ¨¡ç‰ä¸€¾pÕdˆ—æ“作åQŒå°†è¯åˆ¸åŒ–åŽçš„金èžäñ”å“通过扉K”€å•†å‡ºå”®ç»™æŠ•èµ„者。信用增强是整个资äñ”è¯åˆ¸åŒ–过½E‹ä¸çš„é‡è¦æ¥éª¤ï¼Œåˆ†äؓ外部信用增强和内部信用增å¼ÞZ¸¤¿Uæ–¹å¼ã€‚外部信用增å¼ÞZ¸Žä¿é™©çš„原ç†ç±»ä¼û|¼Œå›_°†è¯åˆ¸åŒ–äñ”å“的一部分信用风险转移¾l™æ‹…ä¿æ–¹åQŒè¯„¾U§æœºæž„å†æ ÒŽ(gu¨©)®é£Žé™©è½¬ç§»çš„程度æå‡è¯åˆ¸åŒ–产å“的评¾U§ã€?span lang="EN-US">MBIA (Municipal Bond Insurance Association)便是外部担ä¿è€…的一个典例；作äØ“¾ŸŽå›½å¸‚政债券的主è¦æ‹…ä¿è€…之一åQ?span lang="EN-US">MBIAåœ¨åº•ç‰¹å¾‹ç ´äñ”期间蒙å—了丞®‘æŸå¤±ã€‚与外部信用增强相对åQŒå†…部信用增强则是把整个待è¯åˆ¸åŒ–çš„èµ„äº§æ± æŒ‰ç…§é¢„æœŸæŸå¤±çš„程度和å¿ä»˜ä¼˜å…ˆ¾U§åˆ†æˆä¸åŒçš„层çñ”åQŒç„¶åŽå°†ä¸åŒå±‚çñ”的资产打包出售。作为整个资产è¯åˆ¸åŒ–˜q‡ç¨‹çš„æ ¸å¿ƒï¼Œå®šäh(hu¨¢n)¾pÈ»Ÿéœ€è¦è€ƒè™‘消费者行为ã€å®è§‚å› ç´ å’Œä¿¡è´·ç‰¹å¾½{‰å› ç´ ï¼Œå¸¸è§çš„定ä»äh–¹æ³•åŒ…括固定回报率ã€è‚¡æœ¬å›žæŠ¥çŽ‡ã€æœŸæƒè°ƒæ•´æº¢ä»·å’ŒåŽ‹åŠ›‹¹‹è¯•½{‰ã€?span lang="EN-US">
之åŽåQŒé™ˆå‰‘åšå£«ç®€è¦ä»‹¾l了¾ŸŽå›½æˆ¿åœ°äº§é‡‘èžå¸‚场的概况åQŒç‰¹åˆ«æ˜¯ä¸¤æˆ¿(房利¾ŸŽå’Œæˆ¿åœ°¾Ÿ?span lang="EN-US">)的兴衰历åŒÓ€‚与房地产相关的债æƒå¸‚场一直是¾ŸŽå›½èµ„本市场的é‡è¦ç»„æˆéƒ¨åˆ†ï¼Œå…¶ä¸ä¸¤æˆ¿ä¸€ç›´æ˜¯ä¸»è¦çš„抵æŠÆD´·‹Æ‘֑行者，为房贷市场的‹¹åŠ¨æ€§åšå‡ÞZº†ç›¸å½“大的贡献åQ›ä¸Žæ¤åŒæ—Óž¼Œä»¥æˆ¿åœîCñ”信托(REIT)ä¸ÞZ¸»çš„房åœîCñ”è‚¡æƒå¸‚场˜q‘å¹´æ¥å‘å±•è¿…é€Ÿï¼Œå› äØ“‘Šæ¥‘Šå¤šçš„基金开始将房地产作ä¸ÞZ¼˜åŒ–资产酾|®ã€åˆ†æ•£é£Žé™©çš„一™åšw‡è¦èµ„产类别。在介ç»ä¸¤æˆ¿çš„历å²æ—¶åQŒé™ˆå‰‘åšå£«ä»¥æˆ¿åˆ©¾ŸŽçš„¿U有化开题。他æ到åQ?span lang="EN-US">1968òqß_¼Œ¾ŸŽå›½å› 越战导致政府开支剧增，军_®šž®†æˆ¿åˆ©ç¾Žå˜æˆ¿U有制公å¸ï¼Œä»Žè€ŒæŠŠä¸€éƒ¨åˆ†è´äh¬¾ä»Žæ”¿åºœå下剥¼›»ï¼Œ¾~“解财政状况的窘境。两òq´åŽåQŒæˆ¿åœ°ç¾Žæˆç«‹åQŒä»¥æœŸä¸Žæˆ¿åˆ©¾ŸŽå¢žåŠ 竞争ã€?span lang="EN-US">1986òq´çš„½EŽåˆ¶æ”šw©ä½¿å¾—房贷è¡ç”Ÿè¯åˆ¸˜q…速æµè¡Œï¼Œä¸¤æˆ¿çš„媄å“力也é€æ¸å¢žå¼ºã€‚在兴盛时期åQŒä¸¤æˆ¿ç”šè‡³ç»„å»ÞZº†ä¸€æ‰¹å¼ºå¤§çš„游说团队åQŒé€šè¿‡æ款和公å…Ïx´»åŠ¨ç‰æ–¹å¼ä¸ø™‡ªå·×ƒº‰å–有利的政ç–。但是，åœ?span lang="EN-US">2004òqß_¼Œä¸¤æˆ¿å› 查出é‡å¤§çš„会计˜q规而媄å“力骤å‡åQŒè€Œåœ¨ä¹‹åŽå‡ å¹´‹Æ¡è´·æ‰©å¼ ã€å¸‚åœºç«žäº‰åŠ å‰§å’Œ½Ž¡ç†å±‚大òq…å˜åŠ¨çš„环境下，两房大ä‹D˜q›å…¥é«˜é£Žé™©æˆ¿è´·å¸‚场，最¾lˆåœ¨2008òq´æ¬¡è´·å±æœºçˆ†å‘æ—¶å› èµ„ä¸æŠµå€ºé‡æ–°è¢«æ”¿åºœæŽ¥ç®¡ã€‚在åæ€ä¸¤æˆ¿çš„故事æ—Óž¼Œé™ˆå‰‘åšå£«è®¤äؓ政府与两房的å¤æ‚关系ã€ä¸¤æˆ¿çš„定ä½æ··äؕ以劽Ž¡ç†å±‚çš„çŸè§†å’Œè´ªå©ªé€ 就了两房的兴衰åÔŒ¼›è€Œæœªæ¥ä¸¤æˆ¿å°†ä¿æŒå›½æœ‰ã€æˆ–是完全ç§æœ‰åŒ–åQŒä»æ˜¯æœªçŸ¥æ•°ã€?span lang="EN-US">
紧接ç€åQŒé™ˆå‰‘åšå£«å¯¹07ã€?span lang="EN-US">08òq´å‘生的‹Æ¡è´·å±æœºåšå‡ºç‚¹è¯„。他æ到åQŒé‡‘èžå·¥å…·åˆ›æ–°å¸¦æ¥çš„éžç†æ€§ç¹è£ã€è´·‹Æ¾è¦æ±‚çš„æ„¡»‘以åŠæ”¿åºœåœ¨é‡‘èžè¡Œä¸šçš„åŽÈ›‘½Ž¡æŽªæ–½å…±åŒé…酿了2008òq´çš„金èžå±æœºåQŒè€Œæ½œè—在˜q™ä¹‹ä¸‹çš„åŽå°”街文化和薪酬¾l“æž„åQŒåˆ™æ˜¯å¯¼è‡´å±æœºçš„æ ÒŽ(gu¨©)œ¬è¯±å› ã€‚å› æ¤æ”¹å˜é‡‘èžè¡Œä¸šçš„‹È€åŠ±æœºåˆÓž¼Œè®©äº¤æ˜“员é‡è§†æŠ•èµ„人的长期利益åQŒæ˜¯è§£å†³ä»ŠåŽå±æœºçš„æ ¹æœ¬ä¹‹é“。讲座最åŽï¼Œé™ˆå‰‘åšå£«å±•æœ›äº†å…¨çƒæˆ¿åœîCñ”金èžå¸‚场的现况以åŠä¸å›½æœªæ¥çš„å‘展方å‘。相比于其他国家åQŒç¾Žå›½çš„抉|Š¼è´äh¬¾äº§å“ä¸é•¿æœŸå›ºå®šåˆ©çŽ‡è´·‹Æ‘Ö ¾l大部分åQŒè¿™ä¸ø™µ„产è¯åˆæ€¼šæ供了一个ç»ä½³çš„基础。ä¸å›½çš„资äñ”è¯åˆ¸åŒ–市场处于è“væ¥é˜¶ŒDµï¼Œä½†æ˜¯çŽ°é˜¶ŒDµå„个机构有很强烈的æ„愿盘活手ä¸çš„儾c»èµ„产，都想è¦çº·¾Uäh¶‰‘Œ™µ„产è¯åˆ¸åŒ–的业务ã€?span lang="EN-US">
é—®ç”环节ä¸ï¼Œå¬ä¼—的问题多èšç„¦åœ¨æˆ¿ä»ïLš„预测模型ã€ä¸¤æˆ¿çš„未æ¥å‘展方å‘åQŒä»¥åŠä¸å›½èµ„产è¯åˆ¸åŒ–市场的å‰æ™¯ä¸Šã€‚陈剑åšå£«æ刎ͼŒæˆ¿äh(hu¨¢n)的预‹¹‹æ¨¡åž‹ä¸»è¦åˆ†ä¸ÞZ¸¤¿U，一是时间åºåˆ—模型，使用历å²æ•°æ®æ¥é¢„‹¹‹æœªæ¥çš„‘‹åŠ¿åQ›å¦ä¸€¾cÀL¨¡åž‹å±žäºŽåŸº¼‹€é¢åˆ†æžï¼Œž®†ähå£åˆ†å¸ƒå’Œ¾l“æž„ã€ähå‡æ”¶å…¥å’Œåœ°æ®µ½{‰å› ç´ æ”¾å…¥æ¨¡åž‹ä¸ã€‚虽然时间åºåˆ—模型ä‹É用方便，能够较äؓ准确的预‹¹‹æˆ¿ä»ïLš„çŸæœŸ‘‹åŠ¿åQŒä½†æ˜¯åŽ†å²ä¸ä¸€å®šèƒ½é¢„测未æ¥åQŒè¿™¾cÀL¨¡åž‹æ— 法判æ–出æ‹ç‚¹åœ¨ä½•æ—¶å‘ç”Ÿã€‚å› æ¤ï¼Œé€ 戋ơ贷å±æœºçš„å…¶ä¸ä¸€ä¸ªå› ç´ ä¾¿æ˜¯ä½æˆ¿æŠµæŠÆD´·‹Æ¾è¯åˆ¸åŒ–在对房äh(hu¨¢n)çš„å¾æ¨¡æ—¶˜q‡äºŽä¾èµ–æ—‰™—´åºåˆ—模型åQšåœ¨‹Æ¡è´·å±æœºä¹‹å‰åQŒç¾Žå›½çš„ä½æˆ¿ä»äh ¼åœ¨åå‡ å¹´å†…ä¸€ç›´ç¨³æ¥ä¸Šæ¶¨ï¼Œå› æ¤æ²¡æœ‰äººé¢„料到房äh(hu¨¢n)能在ä¸åˆ°ä¸€òq´çš„æ—‰™—´å†…迅速崩盘。而对于ä¸å›½çŽ°é˜¶æ®µçš„ä½æˆ¿äh(hu¨¢n)æ û|¼Œé™ˆå‰‘åšå£«½Ž€å•çš„å¯ÒŽ(gu¨©)¯”了一下ä¸å›½å’Œ¾ŸŽå›½çš„ä½æˆ¿äh(hu¨¢n)æ û|¼šåœ¨ç¾Žå›½ï¼Œé™¤åŽ»ä¸‰è—©˜q™ç±»æ¯”较ç‰ÒŽ(gu¨©)®Šçš„地ŒDµï¼Œæ•´ä½“的房ä»äh”¶å…¥æ¯”大概åœ?span lang="EN-US">3å·¦å³åQ›è€Œåœ¨ä¸å›½åQŒè™½ç„¶å¾ˆå¤šåœ°åŒºçš„房äh(hu¨¢n)收入比远‘…过æ£å¸¸å€û|¼Œä¸è¿‡æ ÒŽ(gu¨©)®æ”¿åºœçš„说法，ä½æˆ¿ä»æ˜¯æœ‰éœ€æ±‚çš„ã€‚åŠ ä¸Šè®¸å¤šäºŒä¸‰çº¿åŸŽå¸‚çš„æˆ¿ä»·å·²¾l开始下滑，泡沫˜q˜æ²¡æœ‰å‡ºçŽ°ç ´ççš„˜q¹è±¡ã€‚丘q‡ï¼Œä¸å›½æˆ¿åœ°äº§å¸‚场的一大缺é™äh˜¯ä¿¡æ¯ä¸é€æ˜ŽåQŒè®¸å¤šé‡è¦çš„æ•°æ®åQŒæ¯”如ä½æˆ¿ç©º¾|®çŽ‡åQŒéƒ½æ²¡æœ‰å¾ˆå‡†¼‹®çš„¾lŸè®¡åQŒè¿™å¯ÆD‡´ä¸å›½æˆ¿äh(hu¨¢n)çš„å¾æ¨¡è¾ƒä¸ºå›°éš¾ã€?span lang="EN-US">
寚w™ˆå‰‘åšå£«çš„观点感兴‘£çš„朋å‹åQŒå¯ä»¥è®¿é—®å…¶è´¢æ–°¾|‘çš„åšå®¢http://chenjian.blog.caixin.com/ã€‚ä¸Žæœ¬æ¬¡æ²™é¾™ä¸»é¢˜ç›´æŽ¥ç›¸å…³çš„æ–‡ç« åŒ…æ‹¬ã€Šèµ„äº§è¯åˆ¸åŒ–外篇——两房的原罪》ã€ã€Šä»Žæˆ¿åˆ©¾ŸŽçš„倒下谈阿里的监管应对》ã€?span lang="EN-US">
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